Die Erhaltungsrücklage ist das Sparkonto der Eigentümergemeinschaft für Dach, Heizung, Fassade und alles andere, was am Gemeinschaftseigentum früher oder später erneuert werden muss. Ist sie zu knapp bemessen, drohen hohe Sonderumlagen. Wir zeigen, wie Sie eine angemessene Höhe bestimmen und was aus der Rücklage bezahlt werden darf.

Was ist die Erhaltungsrücklage und wo ist sie geregelt?

Bis zur WEG-Reform, die am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, hieß sie Instandhaltungsrücklage oder Instandhaltungsrückstellung. Heute spricht das Gesetz von der Erhaltungsrücklage. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört die „Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage“ zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Jeder Eigentümer kann deshalb verlangen, dass die Gemeinschaft eine solche Rücklage bildet (§ 18 Abs. 2 WEG).

  • Beschluss: Die Eigentümer beschließen über die Vorschüsse zu den Rücklagen, in der Praxis jährlich mit dem Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG). Es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).
  • Verteilung: Ohne abweichende Regelung tragen die Eigentümer die Zuführung nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG).
  • Eigentum: Die Rücklage gehört zum Vermögen der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, dem Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 1 und 3 WEG), nicht den einzelnen Eigentümern.
  • Transparenz: Der Verwalter weist den Stand der Rücklagen jedes Jahr im Vermögensbericht aus (§ 28 Abs. 4 WEG).

Wie Rücklage, Wirtschaftsplan und monatliches Hausgeld zusammenhängen, erklären wir im Beitrag Wirtschaftsplan und Hausgeld.

Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein?

Was „angemessen“ ist, lässt das Gesetz offen. In der Praxis haben sich drei Rechenwege etabliert, die unterschiedlich genau sind.

Die Peterssche Formel

Die Formel geht davon aus, dass über eine Nutzungsdauer von 80 Jahren Instandhaltungskosten in Höhe des 1,5-Fachen der Herstellungskosten anfallen. Davon betreffen je nach Ausstattung etwa 65 bis 70 Prozent das Gemeinschaftseigentum.

Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Herstellungskosten von 2.500 Euro je m²: 2.500 × 1,5 ÷ 80 × 0,7 ergibt rund 32,80 Euro je m² Wohnfläche und Jahr. Für eine 75-m²-Wohnung wären das etwa 2.460 Euro jährlich. Der Schwachpunkt: Bei älteren Gebäuden kennt kaum jemand die ursprünglichen Herstellungskosten, und der tatsächliche Zustand des Hauses fließt nicht ein.

Orientierung an § 28 II. BV

Die Zweite Berechnungsverordnung legt für preisgebundenen Wohnraum Höchstbeträge für Instandhaltungskosten fest. Sie werden alle drei Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst, zuletzt zum 1. Januar 2026 um 8,37 Prozent. Der Verordnungstext von § 28 II. BV nennt noch die Ausgangsbeträge von 2002. Nach der Anpassung gelten diese Werte je m² Wohnfläche und Jahr:

Bezugsfertigkeit liegt zurück2023 bis 2025seit 1. 1. 2026
weniger als 22 Jahre10,61 €11,50 €
mindestens 22 Jahre13,45 €14,58 €
mindestens 32 Jahre17,18 €18,62 €
Zuschlag bei Aufzug1,50 €1,63 €

Für Garagen und Einstellplätze kommen rund 110 Euro je Platz und Jahr hinzu. Wichtig: Die Werte beziehen sich auf das ganze Gebäude einschließlich des Wohnungsinneren (ohne Schönheitsreparaturen) und wurden nicht für Eigentümergemeinschaften entwickelt. Sie eignen sich als grober Vergleichswert, nicht als Zielgröße.

Der bauteilbezogene Erhaltungsplan

Am verlässlichsten ist eine Planung, die das Gebäude in seine großen Bauteile zerlegt: Dach, Fassade, Fenster im Gemeinschaftseigentum, Heizung, Leitungen, Aufzug, Tiefgarage und Außenanlagen. Für jedes Bauteil werden Restnutzungsdauer und voraussichtliche Kosten geschätzt. Daraus ergibt sich, wann wie viel Geld gebraucht wird und welche jährliche Zuführung dafür nötig ist. Ein vorhandener individueller Sanierungsfahrplan ist dafür eine gute Grundlage.

Welche Faktoren bestimmen die angemessene Höhe?

  • Baujahr und Zustand: Häuser aus den 1960er- und 1970er-Jahren stehen oft vor mehreren großen Maßnahmen zugleich.
  • Heizung: Eine zentrale Heizungsanlage ist einer der größten Einzelposten. Energetische Anforderungen, etwa aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz, gehören in die Planung.
  • Aufzug: Prüfungen, Reparaturen und die spätere Modernisierung verursachen erhebliche Kosten.
  • Tiefgarage: Schäden an Beton und Abdichtung werden teuer, wenn sie spät erkannt werden. Mehr dazu im Beitrag zur Tiefgaragensanierung.
  • Dach, Fassade, Balkone: lange Nutzungsdauer, aber hohe Kosten, wenn die Erneuerung ansteht.
  • Sanierungsstau: Wurde jahrelang zu wenig zurückgelegt, muss die Zuführung umso deutlicher steigen.
  • Größe der Anlage: Kleine Gemeinschaften verteilen große Maßnahmen auf wenige Schultern und brauchen relativ mehr Puffer.

Was darf aus der Erhaltungsrücklage bezahlt werden?

Die Rücklage ist zweckgebunden. Sie dient der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Typische Verwendungen sind die Dachsanierung, der Austausch der Heizung, die Erneuerung von Leitungen oder die Betonsanierung der Tiefgarage.

Jede Entnahme braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung, meist zusammen mit dem Beschluss über die Maßnahme selbst. Eine allgemein gehaltene Ermächtigung ohne konkreten Anlass reicht nach verbreiteter Auffassung nicht aus.

Heikel sind Entnahmen für andere Zwecke, etwa um Hausgeldausfälle oder Engpässe auf dem laufenden Konto zu überbrücken. Eine solche Umwidmung ist nur per Beschluss möglich und nur, solange die Rücklage danach nicht unter eine angemessene Höhe fällt. Sauberer ist oft eine eigene Liquiditätsrücklage, denn nach § 28 Abs. 1 WEG können die Eigentümer neben der Erhaltungsrücklage weitere Rücklagen beschließen. Auch Modernisierungen und bauliche Veränderungen, die über die Erhaltung hinausgehen, sollten ausdrücklich und gesondert finanziert werden.

In der Jahresabrechnung sind Entnahmen neutral zu behandeln. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage verteilungsneutral sind: Sie fließen nicht in die Abrechnungsspitze ein, denn die Eigentümer haben diese Beträge bereits mit ihren Zuführungen zur Rücklage bezahlt (BGH, Urteil vom 11.04.2025 – V ZR 96/24). Mehr dazu lesen Sie im Beitrag zur Jahresabrechnung in der WEG.

Wie sollte die Rücklage angelegt werden?

Sicherheit und Verfügbarkeit gehen vor Rendite. Das Geld liegt auf Konten, die auf die Gemeinschaft lauten, getrennt vom Vermögen des Verwalters. Spekulative Anlagen wie Aktien oder Fonds entsprechen in aller Regel nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Bewährt haben sich Tages- und Festgeld, gestaffelt nach dem Zeitpunkt, zu dem Maßnahmen anstehen.

Der stille Gegner ist die Inflation: Baupreise steigen oft schneller, als die Zinsen das Guthaben wachsen lassen. Die beschlossene Zuführung sollte deshalb jedes Jahr mit dem Wirtschaftsplan überprüft und bei Bedarf angepasst werden.

Rücklage, Sonderumlage oder Kredit?

Reicht die Rücklage für eine Maßnahme nicht aus, gibt es drei Stellschrauben:

  • Höhere Zuführung: gleichmäßige, planbare Belastung, funktioniert aber nur mit einigen Jahren Vorlauf.
  • Sonderumlage: schnell verfügbar, belastet alle Eigentümer jedoch auf einen Schlag. Details im Beitrag zur Sonderumlage in der WEG.
  • Kredit der Gemeinschaft: verteilt die Kosten über Jahre, kostet aber Zinsen und bringt das Risiko mit sich, dass Zahlungsausfälle Einzelner die übrigen Eigentümer treffen. Mehr im Beitrag zum WEG-Kredit.

Wer früh plant, kann große Maßnahmen weitgehend aus der Rücklage bezahlen. Eine sehr hohe Rücklage ist aber kein Selbstzweck: Stehen auf Jahre keine größeren Arbeiten an, bindet sie unnötig Kapital der Eigentümer.

Das übernimmt Ihre Hausverwaltung

Eine professionelle Verwaltung macht aus der Rücklage ein Planungsinstrument. In unserer WEG-Verwaltung gehört dazu:

  • regelmäßige Begehungen und ein fortgeschriebener Erhaltungsplan über mindestens zehn Jahre
  • ein nachvollziehbarer Vorschlag zur Zuführung im Wirtschaftsplan, jährlich überprüft
  • klare Beschlussvorlagen für Entnahmen, Umwidmungen oder zusätzliche Rücklagen
  • sichere Anlage auf Konten der Gemeinschaft und ein verständlicher Vermögensbericht
  • die Einbindung von Fachplanern und, bei energetischen Maßnahmen, von unserem Partner für Energieberatung

Wenn Sie wissen möchten, wie es um die Rücklage Ihrer Gemeinschaft steht, erstellen wir Ihnen gern ein unverbindliches Angebot.

Häufige Fragen

Bekomme ich meinen Anteil an der Rücklage zurück, wenn ich verkaufe?

Nein. Die Rücklage gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht den einzelnen Eigentümern. Mit dem Verkauf scheiden Sie aus der Gemeinschaft aus, das Geld bleibt dort. Eine gut gefüllte Rücklage lässt sich allenfalls bei der Kaufpreisverhandlung berücksichtigen. Für die Grunderwerbsteuer darf der anteilige Betrag nicht vom Kaufpreis abgezogen werden (BFH, Urteil vom 16.09.2020 – II R 49/17). Welche Unterlagen Käufer prüfen sollten, lesen Sie im Beitrag zu den Unterlagen beim Wohnungskauf.

Kann ich die Zahlungen in die Erhaltungsrücklage steuerlich absetzen?

Nicht schon bei der Einzahlung. Vermieter können Werbungskosten erst geltend machen, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Das hat der Bundesfinanzhof auch für die Rechtslage nach der WEG-Reform bestätigt (BFH, Urteil vom 14.01.2025 – IX R 19/24). Für Selbstnutzer gilt bei der Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a EStG Entsprechendes: Maßgeblich ist die Ausgabe aus der Rücklage. Mehr dazu im Beitrag Hausgeld und Steuer. Im Einzelfall hilft Ihre Steuerberatung weiter.

Wer legt die Höhe der Erhaltungsrücklage fest?

Die Eigentümerversammlung, mit einfacher Mehrheit im Rahmen des Wirtschaftsplans. Den Vorschlag bereitet der Verwalter vor. Beschließt die Gemeinschaft dauerhaft keine angemessene Rücklage, kann jeder Eigentümer das verlangen und notfalls mit einer Beschlussersetzungsklage durchsetzen (§ 44 Abs. 1 WEG).

Darf der Verwalter ohne Beschluss Geld aus der Rücklage nehmen?

Grundsätzlich nein. Über Entnahmen entscheiden die Eigentümer. In dringenden Fällen, etwa bei einem Rohrbruch, darf der Verwalter nach § 27 Abs. 1 WEG die Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Über die Finanzierung größerer Beträge sollte die Versammlung dann zeitnah entscheiden.

Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Fragen zu Ihrer Eigentümergemeinschaft sprechen Sie uns gern an: info@clever-hv.de oder 06086 4189780.