Die Kernregeln des sogenannten Heizungsgesetzes gelten nicht mehr: Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), und viele Pflichten, die Eigentümer seit 2024 beschäftigt haben, sind weggefallen. Neu sind eine Bio-Quote für neue Gas- und Ölheizungen und Regeln dazu, wer in vermieteten Wohnungen die Folgekosten trägt.
Vom GEG zum GModG: Was gilt seit wann?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist kein neues Regelwerk: Der Gesetzgeber hat das Gebäudeenergiegesetz umbenannt und in weiten Teilen umgebaut (Gesetz vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226). Verkündet wurde es am 28. Juli 2026, der größte Teil gilt seit dem Folgetag, weitere Teile folgen gestaffelt. Viele Paragrafen haben neue Nummern, etwa § 35 statt § 47 für die Dämmung der obersten Geschossdecke.
| Ab | Was gilt |
|---|---|
| 29. Juli 2026 | Neue Heizungsregeln, Wegfall der 65-Prozent-Regel, neuer Mieterschutz im CO2-Kostenaufteilungsgesetz und im BGB |
| 1. Januar 2027 | Digitaler Energieausweis, Vorlage auch bei Verlängerung eines Mietvertrags |
| 1. Januar 2028 | Hälftige Teilung von CO2-Kosten und Gas-Netzentgelten bei neuen Gas- und Ölheizungen in Mietwohnungen |
| 1. Januar 2029 | Erste Stufe der Bio-Treppe, hälftige Teilung der Kosten für den Bio-Anteil |
| 1. Januar 2030 | Neubauten als Nullemissionsgebäude, Solarpflicht für neue Wohngebäude |
Heizungswahl: Was gilt nach dem Wegfall der 65-Prozent-Regel?
Bisher musste eine neue Heizung grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden, zeitlich gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung. Diese Vorgabe aus § 71 GEG a. F. ist gestrichen. § 42 GModG zählt stattdessen zehn gleichrangige Optionen auf, von der Gas- oder Ölheizung über Wärmepumpe, Biomasse und Hybridheizung bis zum Anschluss an ein Wärmenetz. Für neue Stromdirektheizungen gelten in Gebäuden mit Wohnungen enge Grenzen (§ 46 GModG).
Die Bio-Treppe für neue Gas- und Ölheizungen
Wer nach dem 29. Juli 2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss sicherstellen, dass ein wachsender Teil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammt (§ 43 GModG):
- ab 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent,
- ab 1. Januar 2030 mindestens 15 Prozent,
- ab 1. Januar 2035 mindestens 30 Prozent,
- ab 1. Januar 2040 mindestens 60 Prozent.
Eine Stufe von 100 Prozent für 2045 steht nicht in § 43. Stattdessen kündigt § 42a GModG eine Grüngas- und Grünheizölquote an: Ein eigenes Gesetz soll die Anbieter von Gas und Öl verpflichten, Brennstoffe für Gebäude ab 2045 vollständig auf klimaneutrale umzustellen. Die Bundesregierung soll es bis zum 1. Dezember 2026 vorlegen, beschlossen ist es noch nicht.
Erfüllen lässt sich die Pflicht auch mit einer Wärmepumpen- oder Biomasse-Hybridheizung und bis Ende 2034 mit einer ausreichend großen Solarthermieanlage. Wer Biobrennstoffe bezieht, erhält vom Lieferanten eine Bestätigung mit der Abrechnung. Diese Belege müssen aufbewahrt werden (§ 96 Abs. 4 und 5 GModG).
Welche Pflichten sind entfallen?
Mit den §§ 71 bis 73 GEG a. F. sind unter anderem weggefallen:
- 65-Prozent-Regel einschließlich der Kopplung an die Wärmeplanung und der Übergangsfristen nach einem Heizungsausfall.
- Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Öl- und Gaskessel, die keine Niedertemperatur- oder Brennwertkessel sind (§ 72 GEG a. F.), und das dort festgelegte Betriebsende für fossil befeuerte Kessel Ende 2044.
- Beratungspflicht vor dem Einbau einer Heizung mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen.
- WEG-Sonderregeln für Etagenheizungen (§§ 71l und 71n GEG a. F.) mit Informationspflichten des Verwalters und Entscheidungsfristen für die Eigentümerversammlung.
Bestehende Heizungen dürfen also weiterlaufen und repariert werden. Die Abgasgrenzwerte der Kleinfeuerungsanlagen-Verordnung, die der Schornsteinfeger kontrolliert, gelten unverändert.
Was weiter gilt: Nachrüstpflichten, Heizungsprüfung und Energieausweis
- Oberste Geschossdecke: Oberste Geschossdecken über beheizten Räumen, die den Mindestwärmeschutz nicht erfüllen, sind so zu dämmen, dass der U-Wert höchstens 0,24 W/(m²K) beträgt, alternativ das Dach darüber (§ 35 GModG).
- Leitungen: Bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, etwa im Keller, sind zu dämmen (§ 69 Abs. 2 GModG).
- Heizungsprüfung: In Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen müssen wassergeführte Heizungen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden und keine Wärmepumpen sind, bis zum 30. September 2027 geprüft und optimiert werden (§ 60b GModG). Mehr dazu im Beitrag zur Heizungsprüfung.
- Energieausweis: Ab dem 1. Januar 2027 wird er digital ausgestellt, auf Wunsch weiterhin auch auf Papier. Für Wohngebäude bleibt die Skala A+ bis H, bestehende Ausweise gelten bis zum Ende ihrer zehnjährigen Laufzeit. Vorzulegen ist er ab 2027 auch bei der Verlängerung eines Mietvertrags. Die Grundlagen erklärt unser Beitrag Der Energieausweis.
Eine Solarpflicht für bestehende Wohngebäude gibt es nach Bundesrecht nicht. § 106 GModG verlangt Solaranlagen schrittweise auf bestimmten Nichtwohngebäuden und ab 2030 auf neuen Wohngebäuden. Die Länder dürfen weitergehende Regeln erlassen.
Mieterschutz: Wer zahlt bei einer neuen Gas- oder Ölheizung?
Zum Schutz der Mieter wurde das CO2-Kostenaufteilungsgesetz ergänzt. Für Heizungen nach § 43 GModG in vermieteten Wohnungen gilt (§ 5a CO2KostAufG):
- ab 1. Januar 2028 tragen Vermieter und Mieter die CO2-Kosten je zur Hälfte, unabhängig vom Stufenmodell,
- ab 1. Januar 2028 ebenso die Netzentgelte der Gaslieferung,
- ab 1. Januar 2029 die Kosten des Bio-Anteils, bezogen auf höchstens 30 Prozent des verbrauchten Brennstoffs.
Für kleine Vermieter gibt es eine enge Härtefallregel (§ 5d CO2KostAufG). Dabei zählt ausdrücklich, ob ein vermietender Wohnungseigentümer in der WEG für eine andere Heizung eingetreten und überstimmt worden ist. Einzelheiten und ein Rechenbeispiel finden Sie im Beitrag zur Aufteilung der CO2-Kosten.
Auch die Modernisierungsumlage wurde angepasst: Bei neuen Gas- und Ölheizungen gilt die Erhaltungspauschale von 15 Prozent nach § 559e Abs. 2 BGB nicht, der ersparte Erhaltungsaufwand ist konkret abzuziehen. Für Wärmepumpen verlangt der neue § 559f BGB in vielen Fällen den Nachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5, sonst zählt nur die Hälfte der Kosten. Mehr dazu im Beitrag zur Modernisierungsumlage.
Förderung: Welche Konditionen gelten seit dem 21. Juli 2026?
Für die Heizungsförderung (Programm 458) gilt Stand September 2026 laut KfW:
- Grundförderung von 30 Prozent, auch für Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften.
- Einkommensbonus von 40, 30 oder 10 Prozent und Klimageschwindigkeitsbonus von 16 Prozent, beides nur für selbstnutzende Eigentümer. Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich um 4 Prozentpunkte und entfällt für Anträge ab dem 1. August 2028.
- Förderfähige Kosten von 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten. Der Betrag für die erste Wohneinheit sinkt ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich um 750 Euro.
Der Antrag muss vor Beginn der Arbeiten gestellt werden. Wie eine Gemeinschaft Förderung, Beschluss und Umsetzung zusammenbringt, erklären wir im Beitrag Heizungstausch in der WEG.
Was bedeutet das GModG für Ihre Eigentümergemeinschaft?
Für Gemeinschaften bringt das Gesetz vor allem mehr Entscheidungsfreiheit. Über eine neue Zentralheizung entscheidet aber weiterhin die Eigentümerversammlung, bei Eingriffen ins Gemeinschaftseigentum oft als bauliche Veränderung. Bei einer Gas- oder Ölheizung gehören die Kosten für den Bio-Anteil und die Belastung vermietender Eigentümer in den Variantenvergleich. Der kommunale Wärmeplan ist rechtlich nicht mehr mit der Heizungswahl verknüpft, zeigt aber, ob ein Wärmenetz geplant ist. Die Gemeinden im Hochtaunuskreis müssen ihre Pläne nach Bundesrecht bis zum 30. Juni 2028 vorlegen, siehe Wärmeplanung im Hochtaunuskreis. Ein individueller Sanierungsfahrplan hilft, Heizung und Gebäudehülle in eine sinnvolle Reihenfolge zu bringen.
Das übernimmt Ihre Hausverwaltung
Für die von uns verwalteten Gemeinschaften prüfen wir, welche Pflichten greifen: ob eine Heizungsprüfung bis zum 30. September 2027 fällig ist, ob oberste Geschossdecke und Kellerleitungen gedämmt sind und ob der Energieausweis aktuell ist. Steht ein Heizungstausch an, bereiten wir die Varianten mit Kosten, Förderung und Folgen für vermietende Eigentümer als Beschlussvorlage auf, für die technische Bewertung gemeinsam mit unserem Partner für Energieberatung. Mehr über unsere WEG-Verwaltung erfahren Sie auf der Leistungsseite oder in einem unverbindlichen Angebot.
Häufige Fragen
Muss ich meine Heizung jetzt tauschen?
Nein. Funktionierende Heizungen dürfen weiterbetrieben und repariert werden. Die frühere Austauschpflicht für bestimmte über 30 Jahre alte Heizkessel ist entfallen. Unverändert gelten die Betreiberpflichten wie die Wartung, die Heizungsprüfung in Gebäuden ab sechs Wohnungen und die Abgasgrenzwerte, die der Schornsteinfeger kontrolliert. Die neuen Heizungsregeln greifen erst, wenn Sie eine Heizung neu einbauen.
Darf ich noch eine neue Gasheizung einbauen?
Ja. Eine nach dem 29. Juli 2026 eingebaute Gas- oder Ölheizung muss aber ab 2029 zu einem steigenden Anteil mit Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff betrieben werden. Bei vermieteten Wohnungen tragen Sie ab 2028 außerdem die Hälfte der CO2-Kosten und Gas-Netzentgelte. Diese Folgekosten gehören in jeden Variantenvergleich.
Gilt die Bio-Treppe auch für eine Gasheizung, die 2025 eingebaut wurde?
Nach dem Wortlaut von § 43 GModG gilt sie nur für Heizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden. Die ähnliche Bio-Pflicht des alten GEG für Gas- und Ölheizungen, die seit 2024 eingebaut wurden, ist mit § 71 GEG a. F. entfallen. Lassen Sie im Zweifel Ihren konkreten Fall prüfen.
Lohnt sich eine Wärmepumpe noch?
Das hängt vom Gebäude ab, vor allem von der nötigen Vorlauftemperatur, sowie von Strom- und Gaspreisen. Für die Wärmepumpe sprechen die Förderung von mindestens 30 Prozent und der Wegfall von CO2-Kosten und Bio-Anteil. Nehmen Vermieter Förderung in Anspruch, können sie nach § 559e BGB jährlich 10 Prozent der Kosten abzüglich Förderung und Erhaltungspauschale auf die Miete umlegen. Die Monatsmiete darf dadurch innerhalb von sechs Jahren um höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter steigen. Eine Energieberatung mit Wirtschaftlichkeitsvergleich schafft Klarheit.
Was wird aus der kommunalen Wärmeplanung?
Das Wärmeplanungsgesetz gilt weiter. Gemeinden mit bis zu 100.000 Einwohnern müssen bis zum 30. Juni 2028 einen Wärmeplan vorlegen. Anders als bisher ist die Wärmeplanung aber nicht mehr mit Pflichten beim Heizungstausch verknüpft. Er bleibt eine wichtige Orientierung, weil er zeigt, wo Wärmenetze entstehen sollen.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Fragen zu Ihrer Eigentümergemeinschaft sprechen Sie uns gern an: info@clever-hv.de oder 06086 4189780.
