Wirtschaftsplan und Hausgeld: Wie Ihr Monatsbeitrag zur WEG entsteht

Jeden Monat überweisen Wohnungseigentümer Hausgeld an ihre Gemeinschaft, oft ohne genau zu wissen, wie der Betrag zustande kommt. Die Antwort steht im Wirtschaftsplan. Wer ihn lesen kann, versteht sein Hausgeld, erkennt Kostentreiber früh und kann in der Eigentümerversammlung gezielt nachfragen.

Was ist der Wirtschaftsplan und worüber wird beschlossen?

Der Wirtschaftsplan ist die Haushaltsplanung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach § 28 Abs. 1 WEG stellt der Verwalter ihn jeweils für ein Kalenderjahr auf. Er enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft und leitet daraus ab, welche Vorschüsse jeder Eigentümer leisten muss.

Seit dem Wohnungseigentums­modernisierungs­gesetz (WEMoG), das am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, beschließen die Eigentümer nicht mehr über das Zahlenwerk als Ganzes. Gegenstand des Beschlusses sind die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen, also die Beträge, die jeder Einzelne zahlen soll. Der Plan selbst ist die Rechengrundlage, die diese Beträge nachvollziehbar macht. Es genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Die Festsetzung der Vorschüsse gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 5 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung, die jeder Eigentümer verlangen kann. Den Wirtschaftsplan aufzustellen, ist nach § 28 Abs. 1 WEG Pflicht des Verwalters, keine freiwillige Übung. Der Plan ist eine Prognose: Was am Jahresende tatsächlich ausgegeben wurde, zeigt erst die Jahresabrechnung, auf deren Grundlage Nachzahlungen oder Anpassungen beschlossen werden.

Welche Kosten stehen im Wirtschaftsplan?

Ein vollständiger Wirtschaftsplan erfasst alle Ausgaben, die im kommenden Jahr absehbar sind. Typische Positionen sind:

• Bewirtschaftungskosten: Heizung und Warmwasser, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Allgemeinstrom, Treppenhausreinigung, Hausmeister, Gartenpflege und Winterdienst.
• Versicherungen: vor allem die Gebäudeversicherung und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
• Laufende Erhaltung: kleinere Reparaturen, Wartungsverträge, vorgeschriebene Prüfungen und Messungen.
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage: Die Gemeinschaft muss nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG eine angemessene Rücklage für größere Maßnahmen ansammeln. Wie viel angemessen ist, erklärt unser Beitrag zur Erhaltungsrücklage.
• Verwaltungskosten: die Vergütung des Verwalters, Kontoführung, gegebenenfalls Kosten für Versammlungsräume oder Beratung.

Die Eigentümer haben bei der Planung einen weiten Spielraum, sowohl bei der Auswahl der Positionen als auch bei deren Höhe. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 26. September 2025 (V ZR 108/24) betont. Ein großzügig kalkulierter Plan ist in der Praxis meist die bessere Wahl als einer, der im Herbst eine Sonderumlage nötig macht.

Wie wird aus dem Gesamtplan Ihr persönliches Hausgeld?

Der Gesamtwirtschaftsplan zeigt die Kosten der ganzen Anlage. Der Einzelwirtschaftsplan verteilt diese Summe auf die einzelnen Wohnungen. Maßgeblich ist der Verteilerschlüssel.

Grundregel: Miteigentumsanteile

Nach § 16 Abs. 2 WEG trägt jeder Eigentümer die Kosten der Gemeinschaft im Verhältnis seines Miteigentumsanteils, wie er im Grundbuch eingetragen ist. Die Formel ist einfach: Kosten der Position mal eigene Miteigentumsanteile, geteilt durch die Summe aller Miteigentumsanteile.

Abweichende Schlüssel

Die Gemeinschaftsordnung kann andere Schlüssel vorsehen, etwa nach Wohnfläche oder nach Einheiten. Außerdem können die Eigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG per Beschluss für einzelne Kostenarten eine abweichende Verteilung festlegen, zum Beispiel die Verwaltervergütung je Wohnung. Heiz- und Warmwasserkosten werden nach der Heizkostenverordnung zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch verteilt, der Rest meist nach Wohnfläche. Im Wirtschaftsplan setzt der Verwalter dafür in der Regel Ihren Anteil aus der letzten Heizkostenabrechnung an.

Wann ist das Hausgeld fällig und gilt der Plan im nächsten Jahr weiter?

Fälligkeit und Lastschrift

Nach § 28 Abs. 3 WEG können die Eigentümer beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Üblich ist eine monatliche Zahlung zu Beginn des Monats und die Teilnahme am SEPA-Lastschriftverfahren. Viele Gemeinschaften ergänzen eine Regel für den Fall, dass jemand mit mehreren Monatsbeträgen in Rückstand gerät; dann wird das restliche Jahreshausgeld sofort fällig. Oft enthält auch schon die Gemeinschaftsordnung Vorgaben zur Fälligkeit. Klare Zahlungstermine vermeiden Streit und erleichtern das Mahnwesen.

Warum ein Fortgeltungsbeschluss wichtig ist

Der Wirtschaftsplan gilt für ein Kalenderjahr. Die Eigentümerversammlung, die den nächsten Plan beschließt, findet aber oft erst im Frühjahr oder Sommer statt. Ob die bisherigen Vorschüsse in der Zwischenzeit ohne weiteren Beschluss geschuldet sind, beurteilt die Fachliteratur seit der Reform unterschiedlich: Nach einer Auffassung gelten einmal beschlossene Vorschüsse fort, bis neu beschlossen wird; nach anderer Auffassung endet die Zahlungspflicht mit dem Wirtschaftsjahr. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs, die diese Frage für das neue Recht klärt, liegt nach unserer Recherche bisher nicht vor.

Auf der sicheren Seite ist die Gemeinschaft mit einem ausdrücklichen Fortgeltungsbeschluss. Schon zum alten Recht hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14. Dezember 2018 (V ZR 2/18) entschieden, dass die Eigentümer die Fortgeltung eines konkreten Wirtschaftsplans bis zum Beschluss über den nächsten beschließen dürfen. Eine allgemeine Regel für alle künftigen Pläne erfordert nach dieser Entscheidung dagegen eine Vereinbarung. Ein sauberer Beschluss enthält deshalb neben den Beträgen auch den Satz, dass die Vorschüsse bis zur nächsten Beschlussfassung weitergelten. Die Pflicht des Verwalters, jedes Jahr einen neuen Plan aufzustellen, bleibt davon unberührt.

Warum steigt das Hausgeld?

Wenn das Hausgeld steigt, liegt das selten an einer einzelnen Ursache. Die häufigsten Treiber sind:

• Energie: Heizung und Warmwasser sind in vielen Anlagen die größte Einzelposition. Neben dem Brennstoffpreis wirkt der CO2-Preis auf Heizöl und Erdgas.
• Versicherung: Gebäudeversicherungen sind meist an die Entwicklung der Baupreise gekoppelt. Steigen die Baukosten oder häufen sich Schäden, steigt auch der Beitrag.
• Löhne: Reinigung, Hausmeister- und Gartendienste sind personalintensiv. Der gesetzliche Mindestlohn steigt zum 1. Januar 2027 von 13,90 auf 14,60 Euro je Stunde. Das kann sich in neuen Angeboten für den Wirtschaftsplan 2027 niederschlagen.
• Rücklage: Stehen Dach, Fassade, Heizung oder Tiefgarage in den nächsten Jahren an, beschließen viele Gemeinschaften eine höhere Zuführung. Das erhöht das Hausgeld heute, kann aber eine große Sonderumlage oder einen Kredit später vermeiden.

Musterrechnung: Hausgeld für eine 70-m²-Wohnung

Geteilt durch zwölf ergibt sich ein monatliches Hausgeld von rund 348 Euro, knapp 5 Euro je Quadratmeter. Beschließt die Gemeinschaft, die Zuführung zur Rücklage von 12 auf 15 Euro je Quadratmeter und Jahr anzuheben, steigt die Gesamtzuführung um 5.250 Euro. Für die Beispielwohnung sind das 210 Euro im Jahr oder 17,50 Euro im Monat. So lässt sich jede Änderung im Plan auf den eigenen Anteil herunterrechnen.

Das übernimmt Ihre Hausverwaltung

Eine professionelle Verwaltung stellt den Wirtschaftsplan so rechtzeitig auf, dass er möglichst zu Beginn des Jahres beschlossen werden kann. Grundlage sind die Zahlen der letzten Jahresabrechnung, laufende Verträge, bekannte Preisänderungen und anstehende Erhaltungsmaßnahmen. In der Versammlung erläutert sie die Positionen und legt einen Beschlussvorschlag vor, der Vorschüsse, Fälligkeit, Lastschrift und Fortgeltung in einem Zug regelt.

Im laufenden Jahr überwacht sie die Zahlungseingänge, mahnt Rückstände an und behält die Liquidität im Blick, damit Handwerker, Versorger und Versicherer pünktlich bezahlt werden. Wie wir das in unserer WEG-Verwaltung umsetzen, zeigen wir Ihnen gern in einem unverbindlichen Angebot. Als Kundin oder Kunde erreichen Sie das Eigentümerportal über den Eigentümerbereich.

Häufige Fragen

Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Fragen zu Ihrer Eigentümergemeinschaft sprechen Sie uns gern an: info@clever-hv.de oder 06086 4189780.