Wie Sie als Eigentümer eine außerordentliche Eigentümerversammlung verlangen und durchsetzen können: wer einlädt, wie viele Eigentümer mitziehen müssen und welche Fristen gelten.

Wer die Versammlung einberuft

Als Eigentümer können Sie eine außerordentliche Eigentümerversammlung nicht allein einberufen, denn das ist grundsätzlich Aufgabe des Verwalters (§ 24 Abs. 1 und 2 WEG). Sie können sie aber zusammen mit anderen Eigentümern verlangen, um wichtige Angelegenheiten zu besprechen und Entscheidungen zum gemeinschaftlichen Eigentum zu treffen. Im Folgenden erklären wir, wie Sie eine außerordentliche Eigentümerversammlung verlangen und durchsetzen können und welche Schritte Sie dabei beachten sollten.

Wie kann ich als Eigentümer die außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen?

Um eine außerordentliche Eigentümerversammlung herbeizuführen, haben Sie als Eigentümer mehrere Möglichkeiten. Verfahren und Anforderungen regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die folgenden Schritte zeigen den allgemeinen Ablauf.

1. Prüfen Sie die gesetzlichen Anforderungen nach dem WEG

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und legt fest, wie Eigentümerversammlungen einberufen werden. Dort finden Sie auch die Anforderungen an eine außerordentliche Versammlung.

2. Prüfen Sie die Gemeinschaftsordnung

Sehen Sie in die Gemeinschaftsordnung Ihrer Eigentümergemeinschaft. Sie kann ergänzende Regelungen zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung enthalten. Prüfen Sie insbesondere, ob sie weitere Fälle vorsieht, in denen der Verwalter einberufen muss (§ 24 Abs. 2 WEG).

3. Sammeln Sie Unterstützung von anderen Eigentümern

Einberufen muss grundsätzlich der Verwalter. Verlangen mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) die Versammlung in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen, muss er sie einberufen (§ 24 Abs. 2 WEG). Überzeugen Sie deshalb andere Eigentümer davon, dass die Versammlung notwendig ist. Reichen Sie das Verlangen dann gemeinsam beim Verwalter ein, etwa per E-Mail oder als unterschriebenes Schreiben.

4. Wenn der Verwalter nicht einlädt

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, können der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer die Versammlung einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Einladung sollte Datum, Uhrzeit, Ort und Tagesordnung klar angeben. Alle Beschlussgegenstände müssen darin bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Achten Sie darauf, dass die Einladung rechtzeitig an alle Eigentümer versandt wird. Dafür können Sie unsere Vorlage nutzen.

5. Ankündigung der Versammlung

Damit alle Eigentümer von der außerordentlichen Eigentümerversammlung erfahren, muss sie angemessen angekündigt werden. Die Einberufung erfolgt in Textform, also per Post oder per E-Mail. Die Einberufungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen, außer in Fällen besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 WEG).

6. Durchführung der Versammlung

Sorgen Sie dafür, dass am Versammlungstag alle nötigen Unterlagen und Informationen vorliegen. Den Vorsitz führt der Verwalter, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt (§ 24 Abs. 5 WEG). Bringen Sie Ihre Meinungen und Vorschläge zu den Punkten der Tagesordnung ein. Achten Sie darauf, dass alle wichtigen Themen besprochen und im Protokoll festgehalten werden. Dafür können Sie unsere Vorlage für das Protokoll nutzen.

Häufige Fragen

Kann ich als Mieter eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen?

Nein, dieses Recht haben Sie als Mieter in der Regel nicht. Einberufen wird die Versammlung vom Verwalter, verlangen können das nur die Wohnungseigentümer (§ 24 Abs. 2 WEG). Halten Sie es für nötig, wichtige Angelegenheiten zu besprechen, können Sie Ihren Vermieter aber ermutigen, sich für eine Versammlung einzusetzen.

Gibt es Fristen für die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung?

Ja. Nach dem WEG soll die Einberufungsfrist mindestens drei Wochen betragen, außer in Fällen besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 WEG). Die genauen Fristen können in der Gemeinschaftsordnung festgelegt sein. Wichtig ist, dass diese Fristen eingehalten werden, damit alle Eigentümer genug Zeit haben, sich auf die Versammlung vorzubereiten.

Ist die Teilnahme an einer außerordentlichen Eigentümerversammlung Pflicht?

Nein, grundsätzlich nicht. Als Eigentümer sollten Sie trotzdem teilnehmen, denn dort fallen wichtige Entscheidungen, und es werden Informationen ausgetauscht, die Sie und Ihre Immobilie betreffen. Können Sie nicht persönlich teilnehmen, können Sie sich mit einer Vollmacht in Textform vertreten lassen (§ 25 Abs. 3 WEG) oder, sofern die Gemeinschaft das beschlossen hat, online teilnehmen (§ 23 Abs. 1 S. 2 WEG).

Was passiert, wenn andere Eigentümer die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung nicht ausreichend unterstützen?

Ohne mehr als ein Viertel der Eigentümer haben Sie keinen Anspruch nach § 24 Abs. 2 WEG. Nur ausnahmsweise, wenn eine Entscheidung für die ordnungsmäßige Verwaltung dringend nötig ist und nicht bis zur nächsten ordentlichen Versammlung warten kann, kann auch ein einzelner Eigentümer die Einberufung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Ihr Anliegen können Sie aber für die nächste ordentliche Versammlung anmelden. Wie das geht, erklärt unser Beitrag zum Antrag zur Tagesordnung. Suchen Sie außerdem andere Wege, wichtige Angelegenheiten mit den übrigen Eigentümern zu besprechen, etwa per E-Mail oder über eine Online-Plattform, auf der Eigentümer ihre Meinung äußern können.

Welche Themen können auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung besprochen werden?

Besprochen werden können verschiedene Themen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen. Dazu gehören zum Beispiel die Instandhaltung und Renovierung des Gebäudes, Verwaltungsangelegenheiten, Änderungen der Hausordnung, die Auswahl von Dienstleistern oder andere wichtige Entscheidungen, die die Eigentümer gemeinsam treffen müssen.

Kann eine außerordentliche Eigentümerversammlung online abgehalten werden?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Seit Dezember 2020 kann die Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen, dass Eigentümer online an einer Präsenzversammlung teilnehmen (§ 23 Abs. 1 S. 2 WEG). Rein virtuell ist die Versammlung erst seit dem 17. Oktober 2024 möglich, und nur wenn mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen das beschlossen haben (§ 23 Abs. 1a WEG). Außerdem muss die Technik einen reibungslosen Ablauf erlauben, und alle Eigentümer müssen teilnehmen können. Informieren Sie sich vorab über die rechtlichen und technischen Anforderungen, mehr dazu in unserem Beitrag zur Online- und Hybridversammlung.

Fazit

Eine außerordentliche Eigentümerversammlung ist ein wichtiger Schritt, um gemeinschaftliche Angelegenheiten zu besprechen und Entscheidungen zu treffen. Beachten Sie dabei immer die Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und die Regelungen Ihrer Eigentümergemeinschaft. Bei weiteren Fragen empfehlen wir Ihnen, sich an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu wenden.

Wir unterstützen Sie und Ihre WEG gern dabei. Sprechen Sie uns über unser Kontaktformular an.

Bitte beachten Sie, dass die hier geteilten Informationen auf unseren eigenen Erfahrungen und Kenntnissen basieren und daher nicht als rechtlicher Rat angesehen werden sollten. Wenn Sie spezifische Fragen haben oder eine individuelle Beratung wünschen, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir freuen uns, Ihnen zu helfen.