Der Verwaltungsbeirat ist das Bindeglied zwischen den Wohnungseigentümern und der Verwaltung. Seit der WEG-Reform 2020 soll er den Verwalter nicht nur unterstützen, sondern auch überwachen. Wer sich zur Wahl stellt oder bereits im Beirat sitzt, sollte wissen, was das Amt verlangt, wo seine Grenzen liegen und wie es um die Haftung steht.
Wie wird der Verwaltungsbeirat gewählt und wie viele Mitglieder hat er?
Nach § 29 Abs. 1 WEG können Wohnungseigentümer durch Beschluss zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Eine Pflicht, überhaupt einen Beirat zu wählen, gibt es nicht. Für die Wahl genügt die einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung.
Bis Ende November 2020 sah das Gesetz einen Beirat aus drei Eigentümern vor, einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern. Abweichen ließ sich davon nur durch eine Vereinbarung. Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ist die Zahl frei: Auch ein einzelnes Mitglied ist möglich, in größeren Anlagen auch fünf. Hat der Beirat mehrere Mitglieder, müssen ein Vorsitzender und ein Stellvertreter bestimmt werden. Das kann die Versammlung tun oder der Beirat selbst.
Wählbar sind nur Wohnungseigentümer. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass dazu auch juristische Personen gehören, etwa eine Gemeinde oder eine GmbH, der eine Wohnung gehört. Deren Mitarbeiter oder Geschäftsführer, die selbst keine Eigentümer sind, können dagegen nicht persönlich gewählt werden, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung oder eine andere Vereinbarung lässt Dritte im Beirat zu (BGH, Urteil vom 4. Juli 2025, V ZR 225/24).
| Frage | Rechtslage |
|---|---|
| Amtszeit | Gesetzlich nicht geregelt. Ohne Festlegung gilt die Bestellung unbefristet. Eine feste Amtszeit, etwa zwei oder drei Jahre, schafft Klarheit. |
| Abwahl | Grundsätzlich jederzeit durch Mehrheitsbeschluss, ohne Begründung. Ist eine feste Amtszeit vereinbart, kann ein wichtiger Grund nötig sein. |
| Rücktritt | Ein Mitglied kann sein Amt jederzeit niederlegen, sollte das aber nicht zur Unzeit tun, etwa mitten in der Abrechnungsprüfung. |
| Verkauf der Wohnung | Mit der Umschreibung im Grundbuch endet nach verbreiteter Auffassung auch das Beiratsamt. Die Gemeinschaft kann dann nachwählen. |
Welche Aufgaben hat der Verwaltungsbeirat?
Die Kernaufgabe steht in § 29 Abs. 2 WEG: Der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Daraus ergeben sich in der Praxis vor allem diese Punkte:
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung prüfen: Beide sollen vom Beirat geprüft und mit einer Stellungnahme versehen werden, bevor die Eigentümer nach § 28 WEG über Vorschüsse und Nachschüsse beschließen. Es handelt sich um eine Soll-Vorschrift. Was bei der Jahresabrechnung und beim Wirtschaftsplan im Einzelnen zu prüfen ist, zeigt unsere Checkliste zur Belegprüfung.
- Versammlung einberufen, wenn der Verwalter ausfällt: Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, können der Beiratsvorsitzende, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer die Versammlung einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Wie das abläuft, beschreibt unser Beitrag zur außerordentlichen Eigentümerversammlung.
- Niederschrift unterschreiben: Ist ein Beirat bestellt, unterschreibt dessen Vorsitzender oder sein Vertreter das Versammlungsprotokoll mit (§ 24 Abs. 6 WEG). Mehr dazu im Beitrag zu Protokoll und Beschluss-Sammlung.
- Ansprechpartner sein: Der Beirat bündelt Fragen und Anliegen aus der Eigentümerschaft und bespricht sie mit der Verwaltung, bevor daraus Streit entsteht.
Für die Prüfung braucht der Beirat Einblick in Belege, Kontoauszüge und Verträge. Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 18 Abs. 4 WEG ohnehin Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Eine gute Verwaltung stellt dem Beirat die Unterlagen unaufgefordert und geordnet zur Verfügung.
Was darf der Beirat und wo liegen seine Grenzen?
Kein Weisungsrecht gegenüber dem Verwalter
Der Beirat ist ein Hilfs- und Kontrollorgan, kein zweiter Verwalter. Er kann dem Verwalter keine Anweisungen erteilen, keine Handwerker beauftragen und keine Beschlüsse der Versammlung ersetzen. Entscheidungen trifft die Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung, die laufende Umsetzung übernimmt der Verwalter im Rahmen seiner gesetzlichen Befugnisse. Stellt der Beirat Mängel fest, ist sein Weg die Rückfrage, der Hinweis an die Eigentümer oder ein Antrag zur Tagesordnung.
Vertretung der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter
Eine besondere Befugnis hat der Vorsitzende: Nach § 9b Abs. 2 WEG vertritt er die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter. Alternativ kann die Versammlung einen anderen Eigentümer dazu ermächtigen. Praktisch betrifft das etwa die Unterschrift unter den Verwaltervertrag, eine Abmahnung, die Kündigung oder die Geltendmachung von Schadensersatz.
Nach außen ist diese Vertretungsmacht nicht beschränkt. Im Verhältnis zur Gemeinschaft sollte der Vorsitzende aber nur auf Grundlage eines Beschlusses handeln. Wer ohne Beschluss einen Verwaltervertrag verlängert oder kündigt, riskiert Ärger mit den übrigen Eigentümern und im Zweifel eine persönliche Haftung.
Wie haftet ein Mitglied des Verwaltungsbeirats?
Beiratsmitglieder haften der Gemeinschaft grundsätzlich für Schäden, die sie bei ihrer Tätigkeit verursachen, zum Beispiel durch eine offensichtlich unzureichende Prüfung oder durch eigenmächtiges Handeln als Vertreter. Für ehrenamtlich tätige Mitglieder gilt jedoch ein Haftungsprivileg: Sind sie unentgeltlich tätig, haben sie nach § 29 Abs. 3 WEG nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Für leichte Fahrlässigkeit, also gewöhnliche Unachtsamkeiten, haften sie nicht.
Entscheidend ist das Wort „unentgeltlich“. Der Ersatz tatsächlicher Auslagen wie Porto, Kopien oder Fahrtkosten schadet nicht. Auch eine beschlossene Pauschale ist unproblematisch, solange sie dem typischerweise anfallenden Aufwand entspricht. Wird dagegen der Zeitaufwand bezahlt oder liegt eine Pauschale deutlich über dem tatsächlichen Aufwand, gilt das als Vergütung, auch wenn sie anders heißt. Dann entfällt das Privileg, und das Mitglied haftet bereits für einfache Fahrlässigkeit.
Vermögensschadenhaftpflicht für den Beirat
Auch mit Haftungsprivileg bleibt ein Restrisiko, etwa bei einem Vorwurf grober Fahrlässigkeit oder bei unberechtigten Forderungen, die abgewehrt werden müssen. Die Gemeinschaft kann deshalb per Beschluss eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für ihre Beiräte abschließen und die Prämie tragen. Das Kammergericht Berlin hat einen solchen Beschluss noch zum alten Recht als ordnungsmäßige Verwaltung angesehen, und zwar im Zusammenhang mit einer konkreten Beiratsbestellung (Beschluss vom 19. Juli 2004, 24 W 203/02). Am sichersten wird der Beschluss deshalb zusammen mit der Beiratswahl gefasst. Manche Verwalterpolicen schließen den Beirat mit ein, oft aber nur mit begrenzter Deckung. Ein Blick in die Versicherungsbedingungen lohnt sich.
Wie arbeiten Beirat und Verwaltung gut zusammen?
Der Beirat wird von seinem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen, feste Sitzungstermine schreibt das Gesetz nicht vor. Bewährt haben sich dennoch klare Routinen:
- Jahresplanung: Termine für Belegprüfung, Vorbesprechung des Wirtschaftsplans und die ordentliche Versammlung früh abstimmen.
- Feste Ansprechpartner: Auf beiden Seiten ist klar, wer Fragen annimmt und beantwortet.
- Kurze Ergebnisnotizen: Was in Beiratssitzungen besprochen wurde, wird festgehalten, damit Absprachen nachvollziehbar bleiben.
- Vertraulichkeit: Bei der Prüfung sieht der Beirat auch persönliche Daten, etwa zu Hausgeldrückständen einzelner Eigentümer. Diese Informationen gehören nicht in Rundmails oder in den Hausflur.
- Bericht an die Eigentümer: Der Beirat berichtet in der Versammlung, was er geprüft hat und mit welchem Ergebnis. Anliegen der Eigentümer kann er als Antrag zur Tagesordnung einbringen.
Das übernimmt Ihre Hausverwaltung
Ein Beirat kann nur so gut prüfen, wie die Verwaltung ihm zuarbeitet. Wir stellen Abrechnung, Wirtschaftsplan und Belege rechtzeitig und geordnet bereit, auch digital über den Eigentümerbereich. Wir planen Beiratssitzungen mit, beantworten Rückfragen schriftlich, bereiten Beschlussvorlagen gemeinsam vor und weisen auf offene Punkte wie den Versicherungsschutz des Beirats hin. So entsteht eine Arbeitsteilung, bei der der Beirat seine Kontrollaufgabe ernst nehmen kann, ohne selbst zum Verwalter zu werden. Wie wir Eigentümergemeinschaften im Hochtaunuskreis betreuen, lesen Sie bei unserer WEG-Verwaltung. Weitere Antworten finden Sie in unseren häufigen Fragen, oder Sie fordern ein unverbindliches Angebot an.
Häufige Fragen
Muss jede Eigentümergemeinschaft einen Verwaltungsbeirat haben?
Nein. Das Gesetz sieht den Beirat als Möglichkeit vor, nicht als Pflicht. Gerade in kleinen Gemeinschaften verzichten Eigentümer manchmal darauf. Fehlt ein Beirat, kann die Versammlung einen einzelnen Eigentümer ermächtigen, die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter zu vertreten.
Bekommt der Verwaltungsbeirat eine Vergütung?
In der Regel nicht, das Amt ist ein Ehrenamt. Beiräte können aber ihre Auslagen ersetzt verlangen, und die Gemeinschaft kann dafür eine angemessene Pauschale beschließen. Wird darüber hinaus der Zeitaufwand vergütet, sind die Mitglieder nicht mehr unentgeltlich tätig, und das Haftungsprivileg des § 29 Abs. 3 WEG entfällt.
Kann ein Mieter Mitglied im Beirat sein?
Grundsätzlich nein. Nach § 29 Abs. 1 WEG können nur Wohnungseigentümer bestellt werden. Das gilt auch für Angehörige, die nicht im Grundbuch stehen. Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Gemeinschaftsordnung oder eine andere Vereinbarung die Wahl von Nichteigentümern zulässt.
Wie wird ein Beiratsmitglied abgewählt?
Durch Beschluss der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit. Die Abberufung muss als Tagesordnungspunkt in der Einladung angekündigt sein. Einen Grund braucht es grundsätzlich nicht. Anders kann es sein, wenn bei der Wahl eine feste Amtszeit vereinbart wurde.
Darf der Beirat selbst Aufträge vergeben?
Nein. Der Beirat hat keine eigene Entscheidungs- oder Auftragskompetenz. Aufträge vergibt der Verwalter im Rahmen seiner Befugnisse oder aufgrund eines Beschlusses der Eigentümer. Der Beirat kann Angebote mit prüfen und eine Empfehlung abgeben.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Fragen zu Ihrer Eigentümergemeinschaft sprechen Sie uns gern an: info@clever-hv.de oder 06086 4189780.
