Die Flurbeleuchtung ist defekt, im Keller tropft ein Rohr, nach einem Sturm fehlen Dachziegel: Nicht für jede Entscheidung muss die Eigentümerversammlung zusammenkommen. Seit der WEG-Reform regelt § 27 WEG, was der Verwalter allein entscheiden darf und muss. Wer diese Grenzen kennt, kann Aufträge besser einordnen und die Befugnisse der Verwaltung gezielt steuern.
Innen und außen: Was darf der Verwalter, was kann er?
Das Gesetz trennt zwei Fragen, die oft vermischt werden. Die erste lautet: Kann der Verwalter die Gemeinschaft wirksam verpflichten? Das regelt § 9b WEG. Danach vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich. Nur für Grundstückskauf- und Darlehensverträge braucht er zusätzlich einen Beschluss, ein Kredit der Gemeinschaft setzt also immer einen Beschluss voraus. Jede andere Beschränkung dieser Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam.
Die zweite Frage lautet: Darf der Verwalter eine Entscheidung allein treffen? Das regelt § 27 WEG, und zwar nur im Verhältnis zwischen Verwalter und Gemeinschaft. Beauftragt der Verwalter eine Firma, obwohl er einen Beschluss gebraucht hätte, ist der Vertrag in aller Regel trotzdem wirksam. Offen ist dann nur, ob der Verwalter pflichtwidrig gehandelt hat und dafür einstehen muss.
Was bedeutet „untergeordnete Bedeutung“ ohne „erhebliche Verpflichtungen“?
Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Beide Merkmale müssen zusammenkommen. Eine feste Euro-Grenze nennt das Gesetz nicht. Ob eine Verpflichtung erheblich ist, hängt nach dem Bericht des Rechtsausschusses zur WEG-Reform von der Sicht eines durchschnittlichen Wohnungseigentümers in der konkreten Anlage ab: Ist der Anteil, den jeder Einzelne am Ende mittragen muss, so bedeutsam, dass die Gemeinschaft vorher entscheiden sollte? Mit der Größe der Anlage wächst deshalb in der Regel der Kreis der Maßnahmen, die der Verwalter selbst erledigen kann.
Die Gesetzesmaterialien nennen einige Beispiele:
- Austausch defekter Leuchten im Gemeinschaftseigentum, Reparatur einer Fensterscheibe oder Entfernen von Graffiti: in der Regel ohne Beschluss.
- Kleinere Reparaturen sowie Versorgungs- und Dienstleistungsverträge in beschränktem Umfang: je nach Größe der Anlage.
- Gerichtliches Eintreiben von Hausgeldrückständen: kann ebenfalls dazugehören.
- Laufende Aufgaben, die ohnehin ohne Beschluss anfallen: Hausgeldvorschüsse nach dem beschlossenen Wirtschaftsplan abrufen, laufende Rechnungen bezahlen, die Versammlung einberufen, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung aufstellen.
Kostenträchtige Sanierungen, etwa an Dach, Fassade oder Fenstern, gehören nicht dazu: Für sie ist nach den Gesetzesmaterialien stets ein Beschluss der Eigentümer nötig. Erst recht kann der Verwalter keine baulichen Veränderungen im Sinne von § 20 WEG allein veranlassen. Wichtig ist auch die Formulierung „berechtigt und verpflichtet“: Lässt der Verwalter eine Kleinigkeit liegen, um auf die nächste Versammlung zu warten, kann schon das eine Pflichtverletzung sein.
| Situation | Grundlage | Beschluss nötig? |
|---|---|---|
| Defekte Flurbeleuchtung, gesprungene Glasscheibe | § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG | In der Regel nein |
| Kleinere Reparaturen, Wartungs- und Dienstleistungsverträge | § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG | Abhängig von Größe der Anlage und Umfang |
| Rohrbruch, Sturmschaden: Notsicherung | § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG | Nein, soweit zur Schadensabwehr nötig |
| Dach-, Fassaden- oder Fenstersanierung | § 19 Abs. 1 WEG | Ja, die Umsetzung im Einzelnen kann übertragen werden |
| Darlehen für die Gemeinschaft | § 9b Abs. 1 WEG | Ja, sonst fehlt die Vertretungsmacht |
Eilmaßnahmen: Wann darf der Verwalter sofort handeln?
Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG darf und muss der Verwalter ohne Beschluss handeln, wenn eine Maßnahme zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist. Gemeint sind Fälle, in denen eine Entscheidung der Eigentümer an sich geboten wäre, die Zeit bis zur Versammlung aber nicht reicht. Der drohende Nachteil kann tatsächlicher oder rechtlicher Art sein.
- Rohrbruch: Wasser absperren, Leck orten, Notreparatur und Trocknung beauftragen, den Wasserschaden der Gebäudeversicherung melden.
- Sturmschaden: das Dach notdürftig abdichten, lose Teile sichern, den Gefahrenbereich absperren.
- Fristen: etwa wenn Mängelansprüche gegen einen Handwerker zu verjähren drohen oder in einem Gerichtsverfahren der Gemeinschaft eine Frist läuft.
Die Eilbefugnis reicht allerdings nur so weit wie die Eile. Die Notabdichtung des Daches ist gedeckt, die anschließende Neueindeckung in aller Regel nicht. Über die endgültige Instandsetzung entscheiden die Eigentümer, wenn nötig in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung. Unabhängig vom Verwalter darf nach § 18 Abs. 3 WEG auch jeder einzelne Eigentümer die Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens am Gemeinschaftseigentum notwendig sind, etwa wenn die Verwaltung im Ernstfall nicht erreichbar ist. Ist das der Dauerzustand, hilft der Beitrag Ihr Verwalter reagiert nicht mehr?
Wie Eigentümer die Befugnisse des Verwalters per Beschluss regeln
§ 27 Abs. 2 WEG erlaubt es, die Rechte und Pflichten des Verwalters durch Beschluss einzuschränken oder zu erweitern. Dafür genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Die Gesetzesmaterialien nennen ausdrücklich Wertgrenzen und Maßnahmenkataloge. Möglich ist auch, einzelne Handlungen des Verwalters, etwa Zahlungen ab einem bestimmten Betrag, an die Zustimmung des Verwaltungsbeirats oder eines Eigentümers zu knüpfen.
Wie weit eine solche Übertragung gehen darf, hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 5. Juli 2024 (Az. V ZR 241/23) konkretisiert. Eine Gemeinschaft hatte beschlossen, ihre Fenster nach Dringlichkeit erneuern zu lassen, mit einem Budget für das laufende Jahr, drei weiteren Angeboten und der Vorgabe, die bisherige Optik beizubehalten. Auftragsvergabe und Ausführung im Einzelnen sollte der Verwalter übernehmen. Der BGH hielt den Beschluss für rechtmäßig: Bei Erhaltungsmaßnahmen entspricht eine Übertragung regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümer die grundlegende Entscheidung selbst treffen und der Verwalter nur über die Ausführung im Einzelnen entscheidet. Einen ausdrücklichen Entscheidungsmaßstab muss der Beschluss nicht enthalten.
Auf der sicheren Seite ist die Gemeinschaft, wenn sie das „Ob“ selbst beschließt und nur das „Wie“ abgibt. Wo die Grenzen weitergehender Übertragungen liegen, hat der BGH offengelassen. Der Beschluss sollte in jedem Fall klar formuliert sein, denn unklare Beschlüsse sind anfechtbar. Bewährt haben sich diese Bausteine:
- eine Wertgrenze je Einzelmaßnahme mit Angabe „brutto“ oder „netto“ und der Klarstellung, dass zusammengehörende Arbeiten nicht auf mehrere Aufträge verteilt werden
- ein Jahreshöchstbetrag, abgestimmt auf Wirtschaftsplan und Erhaltungsrücklage
- die Art der erfassten Maßnahmen, zum Beispiel nur Erhaltung, keine baulichen Veränderungen und keine Verträge mit langer Laufzeit
- Vergaberegeln, etwa Vergleichsangebote ab einem bestimmten Betrag
- bei Bedarf ein eindeutig formulierter Zustimmungsvorbehalt des Beirats und eine Berichtspflicht gegenüber der Versammlung
Umgekehrt kann die Gemeinschaft den Verwalter auch enger führen, etwa indem sie Wartungsverträge selbst vergibt. Solche Beschränkungen wirken aber nur intern, die Vertretungsmacht nach außen bleibt unberührt.
Transparenz: Wie Eigentümer und Beirat Entscheidungen nachvollziehen
Wer dem Verwalter Spielraum gibt, möchte ihn auch kontrollieren. Das WEG sieht dafür mehrere Instrumente vor:
- Einsichtsrecht: Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen, also auch in Angebote, Aufträge und Rechnungen (§ 18 Abs. 4 WEG).
- Verwaltungsbeirat: Der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter und soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung prüfen (§ 29 Abs. 2 WEG), etwa durch eine Belegprüfung.
- Jahresabrechnung und Vermögensbericht: Die Jahresabrechnung zeigt Einnahmen und Ausgaben, der Vermögensbericht den Stand der Rücklagen (§ 28 Abs. 2 und 4 WEG).
- Protokolle und Beschluss-Sammlung: Sie dokumentieren, welche Befugnisse die Gemeinschaft übertragen hat (§ 24 Abs. 6 und 7 WEG).
Hilfreich ist zusätzlich eine beschlossene Berichtspflicht, etwa eine Liste aller Aufträge, die auf Grundlage der Wertgrenze vergeben wurden.
Das übernimmt Ihre Hausverwaltung
Eine professionelle Verwaltung trennt sauber zwischen dem, was sie selbst erledigen darf, und dem, was die Gemeinschaft entscheiden muss: kleinere Schäden zügig beheben lassen, im Notfall sofort handeln und anschließend informieren, größere Maßnahmen mit Vergleichsangeboten beschlussreif vorbereiten und Beschlüsse zeitnah umsetzen. Auf Wunsch entwerfen wir mit Beirat und Eigentümern einen passenden Kompetenzbeschluss mit Wertgrenzen und Berichtspflicht. Unsere Geschäftsführerin ist zertifizierte Verwalterin nach § 26a WEG. Mehr erfahren Sie auf der Seite zu unserer WEG-Verwaltung, im Eigentümerbereich und in unseren FAQ. Gern erstellen wir Ihrer Gemeinschaft auch ein unverbindliches Angebot.
Häufige Fragen
Darf der Verwalter Handwerker ohne Beschluss beauftragen?
Ja, wenn es um Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung ohne erhebliche Verpflichtungen geht, etwa kleinere Reparaturen, oder um eine Eilmaßnahme zur Abwendung eines Nachteils. Darüber hinaus nur, wenn die Gemeinschaft ihm diese Befugnis per Beschluss eingeräumt hat, zum Beispiel über eine Wertgrenze. Größere Sanierungen brauchen einen Beschluss der Eigentümer.
Wer haftet, wenn der Verwalter seine Befugnisse überschreitet?
Gegenüber dem Handwerker ist die Gemeinschaft in der Regel gebunden, weil die Vertretungsmacht des Verwalters nach außen nicht beschränkt werden kann. Ausnahmen gelten nur in engen Missbrauchsfällen. Im Innenverhältnis liegt dann regelmäßig eine Pflichtverletzung des Verwalters vor. Entsteht der Gemeinschaft dadurch ein Schaden, kann sie Schadensersatz verlangen (§§ 280, 675 BGB). War die Maßnahme ohnehin notwendig und angemessen bepreist, kann es allerdings an einem Schaden fehlen. Ersatzansprüche aus dem Verwaltervertrag stehen nur der Gemeinschaft zu, nicht dem einzelnen Eigentümer; dieser muss sich an die Gemeinschaft halten. Der Verwaltervertrag entfaltet nach einem BGH-Urteil vom 5. Juli 2024 (Az. V ZR 34/24) keine Schutzwirkung zugunsten einzelner Eigentümer.
Kann der Verwaltungsbeirat Aufträge freigeben?
Aus eigenem Recht nicht. Der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter, entscheidet aber nicht anstelle der Eigentümerversammlung. Die Eigentümer können jedoch per Beschluss festlegen, dass bestimmte Aufträge oder Zahlungen des Verwalters die Zustimmung des Beirats brauchen. Die Formulierung sollte eindeutig sein, etwa „mit vorheriger Zustimmung des Beiratsvorsitzenden in Textform“ statt „in Abstimmung mit dem Beirat“.
Welche Mehrheit braucht ein Beschluss über Wertgrenzen?
Es genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Der Beschluss gilt, bis die Gemeinschaft ihn ändert oder aufhebt, und lässt sich auch befristen. Wie jeder Beschluss kann er innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung gerichtlich angefochten werden; die Klage ist innerhalb von zwei Monaten zu begründen (§ 45 WEG). Wenn Sie das Thema auf die nächste Versammlung bringen möchten, hilft der Beitrag zum Antrag zur Tagesordnung.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Fragen zu Ihrer Eigentümergemeinschaft sprechen Sie uns gern an: info@clever-hv.de oder 06086 4189780.
