Ein Rohrbruch im dritten Stock, ein Sturm, der Dachziegel löst, oder Starkregen, der den Keller flutet: Für solche Schäden braucht jede Eigentümergemeinschaft einen passenden Versicherungsschutz. Wir erklären, was die Gebäudeversicherung einer WEG abdeckt, wo typische Lücken liegen und was zur geplanten Pflicht für Elementarschäden bekannt ist.
Welche Versicherungen muss eine Eigentümergemeinschaft haben?
Nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung „die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht“. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass die Gemeinschaft diesen Schutz herstellt (§ 18 Abs. 2 WEG).
- Wohngebäudeversicherung zum Neuwert: Sie bezahlt die Reparatur oder den Wiederaufbau in gleicher Art und Güte zu heutigen Preisen, nicht nur den Zeitwert des beschädigten Bauteils.
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Sie greift, wenn Dritte durch das Grundstück zu Schaden kommen, etwa durch einen herabfallenden Dachziegel oder einen vereisten Gehweg. Mehr dazu im Beitrag zum Winterdienst. Bei einem Öltank sollte zusätzlich eine Gewässerschadenhaftpflicht bestehen.
Versicherungsnehmerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie wird vom Verwalter vertreten (§ 9b Abs. 1 WEG). Über Abschluss, Wechsel und Umfang der Verträge entscheidet die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit. In der Praxis versichert die Gemeinschaft meist das gesamte Gebäude, also auch Bestandteile des Sondereigentums wie Estrich, Innenwände oder Sanitärobjekte. Wo die Grenze verläuft, erklärt unser Beitrag zu Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Freiwillig, aber oft sinnvoll ist zusätzlich eine Vermögensschadenhaftpflicht für den Verwaltungsbeirat.
Was deckt die Wohngebäudeversicherung ab und was nicht?
Die Wohngebäudeversicherung ist aus Bausteinen aufgebaut. Die Grunddeckung umfasst meist Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel. Weitere Gefahren kommen nur per Zusatzvereinbarung hinzu.
| Baustein | Typischerweise versichert | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|
| Feuer | Brand, Blitzschlag, Explosion | Überspannungsschäden durch Blitz sind nicht in jedem Vertrag enthalten. |
| Leitungswasser | Wasser, das bestimmungswidrig aus Rohren und angeschlossenen Anlagen austritt, Frostschäden an Installationen | Regenfallrohre im Gebäude oder Rohre außerhalb des Grundstücks sind oft nur per Zusatz eingeschlossen. |
| Sturm und Hagel | Sturm ab Windstärke 8, Hagel | Schäden durch Regen, der ohne Sturmschaden eindringt, sind kein Sturmschaden. |
| Elementar (Zusatz) | Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen | Nicht automatisch enthalten, meist mit Selbstbehalt. Für Rückstau wird in der Regel eine funktionstüchtige Rückstausicherung verlangt. |
| Glas (Zusatz) | Bruch der Gebäudeverglasung, etwa Fenster und Glastüren im Treppenhaus | Häufig als eigener Vertrag oder Baustein. |
Den genauen Umfang bestimmen immer die Bedingungen des konkreten Vertrags.
Und was übernimmt die Hausratversicherung?
Die Hausratversicherung schützt bewegliche Sachen in der Wohnung: Möbel, Kleidung, Elektrogeräte. Sie ist Sache der Bewohner, also des selbst nutzenden Eigentümers oder des Mieters, nicht der Gemeinschaft. Bei Einbauten wie einer Einbauküche oder einem hochwertigen Bodenbelag hängt es von den Bedingungen beider Verträge ab, welche Versicherung zahlt.
Elementarschäden: Kommt die Pflichtversicherung?
Starkregen, der ins Erdgeschoss läuft, oder Rückstau aus dem Kanal sind keine Leitungswasserschäden. Fehlt der Elementarbaustein, bleibt die Gemeinschaft auf solchen Schäden sitzen. Wie sich Gebäude vor Starkregen schützen lassen, lesen Sie im Beitrag zu Starkregen und Rückstau im Taunus.
Eine Pflichtversicherung wird seit Jahren diskutiert. Im Koalitionsvertrag von 2025 haben CDU, CSU und SPD Folgendes vereinbart:
- Im Neugeschäft soll die Wohngebäudeversicherung nur noch mit Elementarschadenabsicherung angeboten werden.
- Bestehende Wohngebäudeversicherungen sollen zu einem Stichtag um den Elementarschutz erweitert werden.
- Geprüft wird eine Opt-out-Lösung, bei der man den Schutz aktiv abwählen könnte.
- Eine staatliche Rückversicherung für Elementarschäden soll eingeführt, die Versicherungsbedingungen sollen weitgehend reguliert werden.
Stand September 2026 ist davon nichts beschlossen: Eine gesetzliche Pflicht gilt noch nicht, Stichtag, Opt-out, Selbstbehalte und Prämien stehen nicht fest, und das Vorhaben ist zwischen Politik, Versicherern und Vermittlern weiter umstritten. Ungeklärt ist auch, wie ein Opt-out in einer Eigentümergemeinschaft ablaufen würde, etwa ob dafür ein Beschluss nötig wäre.
Für Ihre Gemeinschaft heißt das: Auf das Gesetz zu warten, lohnt nicht. Fehlt der Elementarschutz, sollte die Verwaltung Angebote einholen und die Eigentümer entscheiden lassen. Vermietende Eigentümer können die Prämie in der Regel weitergeben, denn § 2 Nr. 13 BetrKV nennt die Versicherung gegen „sonstige Elementarschäden“ ausdrücklich als Betriebskosten.
Warum steigen die Prämien und warum kündigen Versicherer?
Dass die Beiträge vieler Gemeinschaften deutlich steigen, hat vor allem zwei Gründe:
- Baupreise: Verträge zum gleitenden Neuwert koppeln den Beitrag an die Entwicklung der Baupreise. Steigen die Baukosten, steigt die Prämie, auch ohne einen einzigen Schaden.
- Schadenverlauf: Gehäufte Leitungswasserschäden, oft an Rohren aus der Bauzeit, machen einen Vertrag für den Versicherer unrentabel.
Der Versicherer „saniert“ den Vertrag dann: mit Beitragszuschlägen, höheren Selbstbehalten oder Sanierungsklauseln, die zum Beispiel die Erneuerung von Leitungssträngen bis zu einem bestimmten Termin verlangen. Außerdem darf nach jedem Versicherungsfall jede Seite kündigen, der Versicherer mit einer Frist von einem Monat. Die Kündigung ist bis einen Monat nach Abschluss der Verhandlungen über die Entschädigung möglich (§ 92 VVG).
Wer trägt den Selbstbehalt?
Tritt ein Leitungswasserschaden im Bereich des Sondereigentums auf, tragen grundsätzlich alle Eigentümer den vereinbarten Selbstbehalt gemeinsam. Denn von der niedrigeren Prämie profitieren auch alle (BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21). Die Eigentümer können aber nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für bestimmte Kostenarten eine andere Verteilung beschließen.
So reagiert die Gemeinschaft
- Ursachen auswerten: Wo treten Schäden gehäuft auf, und welche Leitungen sind betroffen?
- Erhaltung planen: Eine schrittweise Strangsanierung senkt das Risiko dauerhaft. Finanziert wird sie idealerweise aus der Erhaltungsrücklage.
- Früh vergleichen: Angebote rechtzeitig vor dem Vertragsende einholen, mit vollständiger Schadenhistorie und Sanierungsplan.
- Selbstbehalt abwägen: Ein höherer Selbstbehalt senkt die Prämie, erhöht aber die Kosten jedes einzelnen Schadens.
Wie vermeidet die Gemeinschaft eine Unterversicherung?
Liegt die Versicherungssumme erheblich unter dem tatsächlichen Versicherungswert, zahlt der Versicherer nur im Verhältnis der beiden Werte (§ 75 VVG). Vereinfacht: Deckt die Summe nur 70 Prozent des Werts, erstattet der Versicherer von einem Schaden über 100.000 Euro nur 70.000 Euro. Den Rest muss die Gemeinschaft aufbringen, notfalls über eine Sonderumlage.
Wert 1914 oder Wohnfläche?
Bei Mehrfamilienhäusern wird die Versicherungssumme häufig als „Wert 1914“ angegeben: der Wert des Gebäudes in Preisen des Jahres 1914, der über einen jährlich angepassten Faktor auf heutige Baupreise hochgerechnet wird. Die Verbraucherzentrale hält solche Verfahren für intransparent und rät davon ab, weil sie oft zu Unterversicherung führen. Einfacher sind Tarife nach Wohnfläche, sofern der Versicherer sie für Mehrfamilienhäuser anbietet. Wurde die Summe mit einem vom Versicherer anerkannten Verfahren ermittelt, etwa einem Wertermittlungsbogen, verzichten viele Versicherer vertraglich auf den Einwand der Unterversicherung. Das setzt voraus, dass die Angaben stimmen und aktuell bleiben.
Nach Modernisierungen den Vertrag anpassen
Wertsteigernde Maßnahmen erhöhen den Versicherungswert. Dem Versicherer sollten deshalb insbesondere gemeldet werden:
- Dachgeschossausbau, Anbauten, neue Balkone oder ein Aufzug
- eine neue Heizung, etwa eine Wärmepumpe, und energetische Sanierungen, siehe auch Heizungstausch in der WEG
- eine Photovoltaikanlage auf dem Gemeinschaftsdach: je nach Vertrag nur versichert, wenn sie ausdrücklich eingeschlossen ist, sonst über eine eigene Police
- Wallboxen und Ladeinfrastruktur in der Tiefgarage
Das übernimmt Ihre Hausverwaltung
Die Verwaltung vertritt die Gemeinschaft gegenüber dem Versicherer. In unserer WEG-Verwaltung gehört dazu:
- regelmäßige Prüfung der Verträge: Bausteine, Versicherungssumme, Selbstbehalt, Elementarschutz
- Meldung von Modernisierungen und neuen Anlagen an den Versicherer
- Schadenmanagement: unverzügliche Schadenanzeige (§ 30 VVG), Maßnahmen zur Schadenminderung (§ 82 VVG), Beauftragung von Fachfirmen, Dokumentation und Abrechnung mit dem Versicherer
- Beschlussvorlagen zu Vertragswechsel, Selbstbehalten und Kostenverteilung
- die Verteilung der Prämien in der Jahresabrechnung, mit Ausweis der umlagefähigen Anteile für vermietende Eigentümer
Die Verwaltung handelt dabei als Vertreterin der Gemeinschaft, nicht als Versicherungsvermittlerin. Für die Auswahl von Tarifen empfiehlt sich ein unabhängiger Versicherungsmakler, die Entscheidung treffen die Eigentümer. Wenn Sie eine Verwaltung suchen, die diese Punkte im Blick behält, erstellen wir Ihnen gern ein unverbindliches Angebot. Allgemeine Fragen zur Zusammenarbeit beantworten unsere FAQ.
Häufige Fragen
Brauche ich als Wohnungseigentümer zusätzlich eine eigene Versicherung?
In der Regel ja. Die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft deckt das Gebäude, nicht Ihre Möbel. Wer selbst in der Wohnung lebt, sollte eine Hausratversicherung und eine Privathaftpflicht haben. Vermietende Eigentümer sollten prüfen, ob ihre Haftpflichtversicherung die vermietete Wohnung einschließt. Wer eigene Einbauten eingebracht hat, sollte klären, welcher Vertrag sie abdeckt. Mieter schließen ihre Hausratversicherung selbst ab.
Ist die Prämie der Gebäudeversicherung auf Mieter umlagefähig?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Nach § 2 Nr. 13 BetrKV gehören die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung dazu, ausdrücklich auch die Versicherung gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung sowie die Haftpflicht für Gebäude, Öltank und Aufzug. Reparaturkosten, die die Versicherung nicht übernimmt, sind dagegen Instandsetzungskosten und keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Mehr dazu im Beitrag zu umlagefähigen Betriebskosten.
Wer meldet einen Schaden der Versicherung?
Die Verwaltung, denn Versicherungsnehmerin ist die Gemeinschaft. Bewohner und Eigentümer sollten einen Schaden sofort der Verwaltung melden, Fotos machen und das Nötigste tun, um ihn zu begrenzen, etwa den Haupthahn schließen. Reparaturen, die über Notmaßnahmen hinausgehen, sollten erst nach Abstimmung mit der Verwaltung beauftragt werden. Was im Ernstfall zu tun ist, beschreibt unser Beitrag zum Wasserschaden in der Eigentumswohnung.
Muss unsere WEG eine Elementarschadenversicherung abschließen?
Eine gesetzliche Pflicht gibt es derzeit nicht, die angekündigte Neuregelung steht noch aus. Ob Elementarschutz zu einer „angemessenen“ Versicherung nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG gehört, hängt vom Einzelfall ab, vor allem von Lage und Gefährdung des Gebäudes. Jeder Eigentümer kann beantragen, dass die Versammlung darüber beschließt. Wie das geht, lesen Sie im Beitrag zum Antrag zur Tagesordnung.
Darf der Verwalter die Versicherung ohne Beschluss wechseln?
In der Regel nicht. Ohne Beschluss darf der Verwalter nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung treffen, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder solche, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 WEG). Droht nach einer Kündigung eine Deckungslücke, kann eine Übergangslösung darunter fallen. Über den dauerhaften Vertrag sollten die Eigentümer zeitnah entscheiden.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Fragen zu Ihrer Eigentümergemeinschaft sprechen Sie uns gern an: info@clever-hv.de oder 06086 4189780.
