Wenn die Zentralheizung in die Jahre kommt, steht eine der teuersten Entscheidungen an, die eine Eigentümergemeinschaft treffen kann. Welche Technik passt zum Gebäude, welche Mehrheit braucht der Beschluss, und wie kommt die Förderung zu den richtigen Eigentümern? Wir zeigen den Weg von der Bestandsaufnahme bis zur Förderabrechnung.
Wo steht Ihre Heizung? Die Ausgangslage klären
Die frühere Pflicht, bestimmte über 30 Jahre alte Heizkessel stillzulegen, ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) entfallen. Entscheidend ist, wann sich ein Tausch lohnt. Klären Sie das, bevor die Anlage ausfällt:
- Alter und Zustand: Baujahr, Störungen der letzten Jahre, Befunde aus Wartung und Heizungsprüfung.
- Verbrauch: Die letzten drei Heizkostenabrechnungen zeigen, wie viel Wärme das Haus tatsächlich braucht.
- Zentral- oder Etagenheizungen: Ob Etagenheizungen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehören, ergibt sich aus der Teilungserklärung. Abgasleitungen und Schornstein sind in der Regel gemeinschaftlich.
- Gebäude: Dämmstandard, Heizkörpergrößen und nötige Vorlauftemperatur entscheiden, ob eine Wärmepumpe effizient arbeitet.
- Wärmeplanung: Für Gemeinden bis 100.000 Einwohner müssen Wärmepläne bis zum 30. Juni 2028 vorliegen. Soll ein Grundstück nach einer kommunalen Entscheidung, etwa einem Anschlusszwang, an ein Wärmenetz angeschlossen werden, fördert die KfW nur den Netzanschluss. Mehr im Beitrag zur Wärmeplanung im Hochtaunuskreis.
Wärmepumpe, Hybrid oder Fernwärme: Welche Heizung passt?
Das GModG lässt verschiedene Heizungen zu, knüpft an einige aber Bedingungen:
| Variante | Stärken | Zu beachten |
|---|---|---|
| Wärmepumpe | förderfähig, keine CO2-Kosten | niedrige Vorlauftemperaturen nötig, Aufstellort und Schallschutz |
| Hybrid (Wärmepumpe und Gaskessel) | Wärmepumpe deckt die Grundlast, Kessel die Spitzen | nur der Wärmepumpenteil ist förderfähig |
| Fernwärme oder Gebäudenetz | wenig Technik im Haus | nur wo ein Netz liegt, Bindung an einen Versorger |
| Biomasse (Pellets) | hohe Vorlauftemperaturen möglich | Lagerraum, Anlieferung, Staubemissionen |
| neue Gas- oder Ölheizung | geringste Investition | Bio-Quote ab 2029, CO2-Preis, Kostenteilung mit Mietern, keine Förderung |
Wer nach dem 29. Juli 2026 eine Gas- oder Ölheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss sicherstellen, dass ab 2029 mindestens 10 %, ab 2030 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 % der Wärme etwa aus Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff stammen (§ 43 GModG). Eine Hybridheizung mit ausreichend großer Wärmepumpe erfüllt diese Vorgabe. Vermietende Eigentümer tragen bei einer neuen Gas- oder Ölheizung ab 2028 die Hälfte von CO2-Kosten und Gas-Netzentgelten selbst, ab 2029 auch die Hälfte der Kosten für den Bioanteil bis 30 % des Brennstoffs (§ 5a CO2KostAufG). Ein Härtefall nach § 5d CO2KostAufG kommt nur unter engen Voraussetzungen in Betracht. Dass ein Vermieter in der WEG erfolglos für eine andere Heizung gestimmt hat, fließt in die Abwägung ein. Mehr dazu in unseren Beiträgen zur Aufteilung der CO2-Kosten und zum Gebäudemodernisierungsgesetz.
Erhaltung oder bauliche Veränderung: Welche Mehrheit braucht der Beschluss?
Über den Austausch der gemeinschaftlichen Heizung entscheidet die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit. Unterschiedlich ist, wer zahlt.
Erhaltung
Die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Wird eine verbrauchte Anlage durch zeitgemäße, wirtschaftlich vernünftige Technik ersetzt, spricht viel für eine sogenannte modernisierende Erhaltung. Die Kosten tragen dann alle nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG).
Bauliche Veränderung
Geht die Maßnahme darüber hinaus, etwa bei der Umstellung von Etagenheizungen auf eine Zentralheizung oder dem vorzeitigen Tausch einer intakten Anlage, liegt eine bauliche Veränderung vor (§ 20 Abs. 1 WEG). Alle zahlen dann nur, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde und die Kosten nicht unverhältnismäßig sind, oder wenn sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert (§ 21 Abs. 2 WEG). Sonst zahlen nur die Befürworter.
Weil die Grenze nicht immer eindeutig ist, empfehlen sich eine qualifizierte Mehrheit und ein Protokoll, das die Wirtschaftlichkeit festhält. Beides macht den Beschluss weniger anfällig für eine Anfechtung.
Heizungsförderung für die WEG: Wer stellt welchen Antrag?
Zuständig ist das KfW-Programm 458. Seit dem 21. Juli 2026 gilt eine neue Förderrichtlinie. Die Konditionen laut aktuellem Merkblatt:
| Baustein | Höhe | Für wen |
|---|---|---|
| Grundförderung | 30 % | die Gemeinschaft (Basisantrag) |
| Klimageschwindigkeitsbonus | 16 %, sinkt ab 1. Februar 2027 halbjährlich um 4 Prozentpunkte, entfällt ab 1. August 2028 | Selbstnutzer (Zusatzantrag) |
| Einkommensbonus | 40, 30 oder 10 % bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 30.000, 40.000 oder 50.000 €; mit Kind 10.000 € höhere Grenzen | Selbstnutzer (Zusatzantrag) |
| Obergrenze | 70 %, bei Einkommen bis 30.000 € (mit Kind 40.000 €) 80 % je Wohneinheit | alle |
Förderfähig sind höchstens 28.000 € für die erste Wohneinheit, je 15.000 € für die zweite bis sechste und je 8.000 € für jede weitere. Der Betrag für die erste Einheit sinkt ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich um 750 €. Einen Effizienzbonus sieht das Programm nicht mehr vor.
Den Basisantrag stellt die Verwaltung im Kundenportal „Meine KfW“, eine bevollmächtigte Eigentümerin oder ein bevollmächtigter Eigentümer nur dann, wenn keine Verwaltung bestellt ist. Selbstnutzer stellen ihren Zusatzantrag spätestens sechs Monate nach der Zusage und vor der Nachweiseinreichung für den Basisantrag, mit den Daten, die ihnen die Verwaltung aus der Zusage mitteilt. Die Bonussätze richten sich nach dem Eingang des Basisantrags. Oft übersehen:
- Der Klimageschwindigkeitsbonus setzt voraus, dass eine funktionstüchtige Öl-, Kohle- oder Nachtspeicherheizung, eine Gas-Etagenheizung oder eine mindestens 20 Jahre alte Gas- oder Biomasseheizung ersetzt wird und die Wohnungen danach nicht mehr fossil beheizt werden. Bei einer Hybridanlage mit Gaskessel entfällt er daher in der Regel.
- Für dieselbe Maßnahme ist die Steuerermäßigung nach § 35a oder § 35c EStG ausgeschlossen, siehe unseren Beitrag zu Hausgeld und Steuer.
Einzelheiten stehen auf der Programmseite der KfW. Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht.
Rücklage, Sonderumlage oder Kredit: Wie wird der Tausch finanziert?
Der Zuschuss wird erst nach Abschluss und Prüfung der Nachweise ausgezahlt. Bis dahin finanziert die Gemeinschaft die vollen Kosten, meist kombiniert aus:
- Erhaltungsrücklage: nicht vollständig aufbrauchen, damit ein Rest für andere Schäden bleibt.
- Sonderumlage: in Raten fällig gestellt, entlastet sie einzelne Eigentümer.
- WEG-Kredit: verteilt die Last über Jahre; der KfW-Ergänzungskredit lässt sich mit dem Zuschuss kombinieren.
Für die Kosten der Maßnahme können die Eigentümer einen abweichenden Verteilungsschlüssel beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, bei baulichen Veränderungen § 21 Abs. 5 WEG), etwa nach Wohnfläche. Der Beschluss sollte auch regeln, was mit dem Zuschuss geschieht, zum Beispiel die Rückführung in die Rücklage.
Vom Gutachten zum Beschluss: der Ablauf in sechs Schritten
- Energieberatung: Eine Energieberaterin oder ein Energieberater vergleicht die Varianten. Ein individueller Sanierungsfahrplan ordnet den Tausch in die Sanierung des ganzen Gebäudes ein.
- Grundsatzbeschluss: Die Versammlung wählt eine Variante und beauftragt Fachplanung und Ausschreibung.
- Ausschreibung: mehrere vergleichbare Angebote nach einheitlichem Leistungsverzeichnis.
- Durchführungsbeschluss: Auftragnehmer, Kostenrahmen, Finanzierung, Kostenverteilung und die Ermächtigung der Verwaltung, Vertrag und Förderantrag abzuschließen.
- Antrag und Umsetzung: Vor dem Antrag braucht es die „Bestätigung zum Antrag“ eines Energieeffizienz-Experten oder Fachbetriebs und einen Vertrag, der unter der Bedingung der KfW-Zusage steht. Wer vorher ohne diese Bedingung unterschreibt oder mit den Arbeiten beginnt, erhält keine Förderung. Nach der Zusage bleiben 36 Monate für die Umsetzung.
- Abrechnung: Innerhalb von sechs Monaten nach der letzten Rechnung reicht die Verwaltung die Nachweise ein, danach folgen die Nachweise der Selbstnutzer.
Das übernimmt Ihre Hausverwaltung
Eine erfahrene Verwaltung koordiniert die Energieberatung, bei uns gemeinsam mit unserem Partner für Energieberatung und Fördermittel, holt Angebote ein und bereitet die Varianten auf. Sie formuliert Beschlussvorlagen, die Mehrheit, Finanzierung und Kostenverteilung sauber abbilden, stellt den Basisantrag und erinnert Selbstnutzer rechtzeitig an ihre Zusatzanträge. Nach dem Einbau überwacht sie Fristen und Nachweise. Mehr dazu bei unserer WEG-Verwaltung, oder Sie fordern ein unverbindliches Angebot an.
Häufige Fragen
Was passiert, wenn einzelne Eigentümer ihren Anteil nicht zahlen können?
Die Zahlungspflicht aus einem wirksamen Beschluss besteht auch für Eigentümer, die dagegen gestimmt haben, soweit sie nach § 16 oder § 21 WEG an den Kosten beteiligt sind. Die Gemeinschaft kann die Last aber verteilen: Sonderumlage in Raten, ein WEG-Kredit oder eine Mischform, bei der liquide Eigentümer sofort zahlen. Bei Selbstnutzern mit geringem Einkommen können Grundförderung und Boni zusammen bis zu 80 % der förderfähigen Kosten ihrer Wohnung abdecken, das Geld fließt aber erst nach Abschluss. Zahlt ein Eigentümer trotzdem nicht, muss die Verwaltung den Betrag wie einen Hausgeldrückstand einfordern.
Braucht es eine Energieberatung?
Gesetzlich vorgeschrieben ist sie für den Heizungstausch nicht. Für die KfW-Förderung genügt die Bestätigung eines Energieeffizienz-Experten oder eines Fachbetriebs. In einer Gemeinschaft ist eine unabhängige Beratung trotzdem sinnvoll, weil sie die Varianten vergleichbar macht und die Entscheidung der Versammlung absichert. Kosten für Fachplanung und Baubegleitung sind als Umfeldmaßnahme mit dem Fördersatz des Heizungstauschs und innerhalb des Förderhöchstbetrags mitförderfähig, ein eigener BAFA-Antrag dafür ist nicht möglich.
Was passiert mit Etagenheizungen?
Gehören die Geräte zum Sondereigentum, entscheidet jeder Eigentümer über den Tausch seiner Therme und beantragt die Förderung selbst. Selbstnutzer können den Klimageschwindigkeitsbonus beim Ersatz einer funktionstüchtigen Gas-Etagenheizung unabhängig von deren Alter erhalten, wenn die Wohnung danach nicht mehr fossil beheizt wird. Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, etwa am Schornstein oder für das Außengerät einer Wärmepumpe an der Fassade, brauchen einen Beschluss. Die Umstellung auf eine Zentralheizung ist eine bauliche Veränderung, für die die Kostenregeln des § 21 WEG gelten.
Bekommen auch vermietende Eigentümer Förderung?
Ja, über die Grundförderung, die der Gemeinschaft insgesamt zugutekommt. Die Boni gibt es nur für selbstgenutzte Wohnungen. Vermieter können nach einem geförderten Heizungstausch die Jahresmiete um bis zu 10 % der auf die Wohnung entfallenden Kosten abzüglich der Förderung erhöhen, die Monatsmiete aber höchstens um 0,50 € je m² in sechs Jahren (§ 559e BGB). Bei Wärmepumpen dürfen die vollen Kosten nur mit Nachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 oder bei bestimmten Gebäuden angesetzt werden, sonst nur die Hälfte (§ 559f BGB). Mehr dazu im Beitrag zur Modernisierungsumlage.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Fragen zu Ihrer Eigentümergemeinschaft sprechen Sie uns gern an: info@clever-hv.de oder 06086 4189780.
