Indexmiete oder Staffelmiete? Vor- und Nachteile und Mietrechtsreform

Mit einer Staffelmiete oder einer Indexmiete legen Vermieter und Mieter schon im Vertrag fest, wie sich die Miete entwickelt. Beide Modelle ersparen die Begründung jeder einzelnen Erhöhung, haben aber strenge Formvorschriften. Für Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten plant die Bundesregierung zudem eine Begrenzung.

Wie funktionieren Staffelmiete und Indexmiete?

Staffelmiete: feste Stufen in Euro

Bei der Staffelmiete nach § 557a BGB steht bei Vertragsschluss fest, wie hoch die Miete in bestimmten Zeiträumen ist, etwa 850 Euro im ersten, 875 Euro im zweiten und 900 Euro ab dem dritten Jahr. Die Erhöhung tritt zum vereinbarten Termin von selbst ein. Jede Stufe muss mindestens ein Jahr gelten, eine Höchstlaufzeit gibt es nicht.

Indexmiete: Kopplung an die Lebenshaltungskosten

Bei der Indexmiete nach § 557b BGB folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex für Deutschland des Statistischen Bundesamts. Andere Indizes sind nicht zulässig. Steigt der Index, darf die Miete im gleichen Verhältnis steigen; sinkt er, kann der Mieter eine Senkung verlangen.

Automatisch geschieht dabei nichts: Die Änderung muss in Textform erklärt werden und gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Zwischen zwei Anpassungen muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Zur Einordnung: Die Inflationsrate lag im August 2026 laut Statistischem Bundesamt bei 2,9 Prozent, der Index (2020 = 100) bei 125,8 Punkten.

Welche Formfehler machen die Vereinbarung unwirksam?

Werden die gesetzlichen Anforderungen nicht eingehalten, ist die Vereinbarung ganz oder teilweise unwirksam, und es bleibt bei den allgemeinen Regeln zur Mieterhöhung.

Staffelmiete

• Schriftform: in der Regel im unterschriebenen Mietvertrag.
• Beträge in Euro: Jede Stufe ist als Miete oder Erhöhungsbetrag in Euro auszuweisen. Prozentangaben wie „jährlich plus 2 Prozent“ genügen nicht.
• Mindestens ein Jahr je Stufe: Termine am besten mit Datum festlegen.
• Kündigungsverzicht: höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung.

Indexmiete

• Schriftform und richtiger Index: nur der Verbraucherpreisindex für Deutschland.
• Beide Richtungen: Eine Klausel, die nur Erhöhungen vorsieht, weicht zum Nachteil des Mieters ab. Solche Abweichungen sind nach § 557b Abs. 5 BGB unwirksam.
• Inhalt der Erklärung: die Änderung des Index sowie die neue Miete oder die Erhöhung in Euro. Brief oder E-Mail genügen.
• Typische Rechenfehler: Indexpunkte statt Prozent, Werte verschiedener Basisjahre vermischt, Anpassung vor Ablauf eines Jahres.

Staffelmiete, Indexmiete und Mietpreisbremse: Was gilt?

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das Land per Verordnung bestimmt hat, darf die Miete bei Vertragsbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB). Für die beiden Modelle gilt Unterschiedliches:

• Staffelmiete: Jede Stufe muss die Mietpreisbremse einhalten, gemessen an der Vergleichsmiete bei Fälligkeit der ersten Miete dieser Stufe (§ 557a Abs. 4 BGB). Eine zu hohe Stufe ist unwirksam, soweit sie die zulässige Miete überschreitet.
• Indexmiete: Nur die Ausgangsmiete unterliegt der Mietpreisbremse (§ 557b Abs. 4 BGB).
• Ausnahmen: Nicht erfasst sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB).

In Hessen gilt die Mieterschutzverordnung nach ihrer Verlängerung bis zum 25. November 2026. Den Entwurf einer Neufassung hat das Land im September 2026 in die Anhörung gegeben, beschlossen werden soll sie voraussichtlich Mitte November 2026. Welche Orte betroffen sind, erklärt unser Beitrag zur Mietpreisbremse im Hochtaunuskreis.

Welche Erhöhungen während der Laufzeit ausgeschlossen sind

• Vergleichsmiete: Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist bei beiden Modellen ausgeschlossen, die Kappungsgrenze spielt deshalb keine Rolle.
• Modernisierung: Bei der Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 559 bis 559b BGB ausgeschlossen, § 559e BGB (Heizungseinbau) nennt das Gesetz bisher nicht. Bei der Indexmiete ist sie nur möglich, wenn der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hat, etwa weil ein Gesetz sie vorschreibt, oder wenn eine Heizungsanlage eingebaut wird (§ 557b Abs. 2 BGB).
• Betriebskosten: Die Vorauszahlungen können weiterhin angepasst werden.

Für vermietende Wohnungseigentümer heißt das: Beschließt die Gemeinschaft etwa eine Fassadendämmung, können Sie die Kosten bei einer Staffelmiete nicht und bei einer Indexmiete nur eingeschränkt weitergeben. Mehr dazu im Beitrag zur Modernisierungsumlage.

Mietrechtsreform: Kommt der Deckel für Indexmieten?

Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete beschlossen (Bundestagsdrucksache 21/6807). Die erste Lesung war am 9. Juli 2026, für den 14. Oktober 2026 hat der Rechtsausschuss eine öffentliche Anhörung angesetzt. Zweite und dritte Lesung stehen aus, danach befasst sich erneut der Bundesrat. Änderungen sind also möglich. Der Entwurf sieht für Indexmieten vor:

• Halbierung oberhalb von 3 Prozent: Steigt der Index innerhalb eines Jahres um mehr als 3 Prozent, bleibt die Hälfte des darüber liegenden Anteils unberücksichtigt. Bei 5 Prozent Teuerung wären nur 4 Prozent Mieterhöhung möglich.
• Nur mit Landesverordnung: Der Deckel gilt weder bundesweit noch automatisch überall dort, wo die Mietpreisbremse gilt. Die Landesregierungen müssen die Gebiete durch eine eigene Verordnung für höchstens fünf Jahre bestimmen. Ob Hessen das tut, ist offen.
• Auch für bestehende Verträge: Maßgeblich ist der Zugang der Erhöhungserklärung. Liegt die Wohnung dann in einem Verordnungsgebiet, gilt der Deckel auch für ältere Verträge.
• Jedes Jahr für sich: Laut Begründung gilt die Grenze für jedes Jahr ab Mietbeginn oder letzter Erhöhung gesondert. Bei sinkenden Preisen soll sie spiegelbildlich wirken.

Die Staffelmiete bekommt keinen Deckel. Während einer laufenden Staffel soll künftig aber auch die Mieterhöhung nach einem Heizungstausch (§ 559e BGB) ausgeschlossen sein. Diese Regelungen sollen am Tag nach der Verkündung in Kraft treten, bis dahin gilt das bisherige Recht. Wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald das Gesetz beschlossen ist.

Indexmiete, Staffelmiete oder Vergleichsmiete: Was passt zu Ihrer Wohnung?

Faustregeln aus der Praxis:

• Indexmiete passt eher zu gut instand gehaltenen Wohnungen ohne absehbare größere Modernisierung und zu Vermietern, die vor allem den realen Wert der Miete sichern wollen. Mieter tragen dafür das Inflationsrisiko.
• Staffelmiete eignet sich, wenn beide Seiten Planbarkeit wollen und die Stufen moderat bleiben. Mit Mietpreisbremse sollten spätere Stufen vorsichtig kalkuliert werden. Bei hoher Inflation bleiben feste Stufen hinter den Kosten zurück.
• Vergleichsmiete ist oft die bessere Wahl, wenn die Gemeinschaft größere Maßnahmen an Heizung, Dach oder Fassade plant oder die Mieten vor Ort deutlich schneller steigen als die Verbraucherpreise.

Vor einer Neuvermietung lohnt deshalb ein Blick in die Erhaltungsplanung der Gemeinschaft. Weitere Punkte finden Sie im Beitrag zur Neuvermietung der Eigentumswohnung.

Praxisbeispiel: So rechnen Sie eine Indexmieterhöhung

1. Frist prüfen: Seit der letzten Anpassung muss mindestens ein Jahr vergangen sein.
2. Veränderung in Prozent: 124,8 geteilt durch 120,0 ergibt 1,04, also plus 4,0 Prozent. Die Differenz von 4,8 Punkten ist nicht der Prozentsatz.
3. Neue Miete: 900 Euro mal 1,04 ergibt 936 Euro, also 36 Euro mehr im Monat.
4. Erklärung in Textform: mit beiden Indexständen samt Monat, der Veränderung in Prozent und der neuen Miete oder dem Erhöhungsbetrag in Euro. Geht sie im Oktober zu, gilt die neue Miete ab 1. Dezember.
5. Mit dem geplanten Deckel: Im Verordnungsgebiet zählten 3 Prozent voll und vom übersteigenden Prozentpunkt die Hälfte. Zulässig wären 3,5 Prozent, also 931,50 Euro.

Das Statistische Bundesamt will den Index voraussichtlich 2028 auf das Basisjahr 2025 umstellen. Rechnen Sie dann nur mit Werten derselben Basis.

Das übernimmt Ihre Hausverwaltung

In der Mietverwaltung behalten wir die Termine jeder Staffel und die Jahresfristen jeder Indexmiete im Blick, rechnen Anpassungen mit den amtlichen Werten nach und bereiten die Erklärung in Textform vor. Bei einer Neuvermietung stimmen wir mit Ihnen ab, welches Mietmodell zur Wohnung, zur Lage und zu den Plänen der Eigentümergemeinschaft passt. Sobald die Mietrechtsreform beschlossen ist, prüfen wir, welche Verträge betroffen sind.

Mehr dazu lesen Sie unter unserer Mietverwaltung und in unseren FAQ. Für Ihre Wohnungen erstellen wir Ihnen gern ein unverbindliches Angebot.

Häufige Fragen

Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Fragen zu Ihrer Eigentümergemeinschaft sprechen Sie uns gern an: info@clever-hv.de oder 06086 4189780.