Vermieter können die Miete in einem laufenden Mietverhältnis bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Wartefristen, Kappungsgrenze und Formvorgaben entscheiden darüber, ob ein Erhöhungsverlangen wirksam ist. Wir erklären das Verfahren für Vermieter und Mieter, mit einem Rechenbeispiel aus Bad Homburg.

Wann ist eine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete zulässig?

Die Mieterhöhung nach § 558 BGB ist keine einseitige Erklärung: Der Vermieter verlangt vom Mieter die Zustimmung. Dafür müssen diese Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Wartefrist: Zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirken soll, muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach Einzug oder nach der letzten Erhöhung zugehen.
  • Kein Ausschluss: Bei einer vereinbarten Staffelmiete oder Indexmiete ist die Erhöhung auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2, § 557b Abs. 2 BGB). Auch der Mietvertrag selbst kann Erhöhungen ausschließen, etwa bei einer fest vereinbarten Miete für eine bestimmte Laufzeit.
  • Obergrenze: Die neue Miete darf weder die ortsübliche Vergleichsmiete noch die Kappungsgrenze überschreiten. Die Vergleichsmiete ergibt sich aus den Mieten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden.

Erhöhungen wegen einer Modernisierung (§§ 559 ff. BGB) oder gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben außen vor: Sie setzen keine neue Wartefrist in Gang und zählen bei der Kappungsgrenze nicht mit. Mehr dazu in den Beiträgen zur Modernisierungsmieterhöhung und zu Index- und Staffelmiete.

Womit wird die Mieterhöhung begründet?

Das Erhöhungsverlangen muss begründet werden. § 558a BGB nennt dafür vier Wege:

  • einen Mietspiegel, einfach oder qualifiziert,
  • eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
  • ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
  • die Mieten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.

Besonderes Gewicht hat der qualifizierte Mietspiegel: Für ihn gilt die gesetzliche Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt (§ 558d Abs. 3 BGB). Enthält er Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter sie auch nennen, wenn er anders begründet (§ 558a Abs. 3 BGB).

Bad Homburg: der qualifizierte Mietspiegel 2026

Die Stadt Bad Homburg hat einen qualifizierten Mietspiegel, der seit dem 1. Januar 2026 gilt. Er schreibt den Mietspiegel 2024 anhand des Verbraucherpreisindex fort und gilt für nicht preisgebundene Wohnungen und Häuser zwischen 25 und 200 m². Er arbeitet in drei Schritten:

  1. Basis-Nettokaltmiete je m² nach Wohnfläche (Tabelle 1),
  2. Zu- und Abschläge für Baujahr, Wohnlage, Wohnungstyp, Bad und Ausstattung (Tabelle 2),
  3. Ergebnis mal Wohnfläche ergibt den Mittelwert. Die Spanne reicht von 13 Prozent darunter bis 12 Prozent darüber.

Für die Begründung genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 BGB). Eine Abweichung vom Mittelwert setzt nach dem Mietspiegel aber Merkmale voraus, die er nicht abbildet oder die deutlich vom Standard abweichen. Die Stadt bietet zusätzlich einen Online-Rechner an.

Oberursel, Friedrichsdorf und Orte ohne Mietspiegel

Pflicht ist ein Mietspiegel nur für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern (§ 558c Abs. 4 BGB). Oberursel hat nach Angaben der Stadt keinen Mietspiegel und hält einen qualifizierten wegen der Kosten für nicht vertretbar. Auch für Friedrichsdorf ist uns kein amtlicher Mietspiegel bekannt. Übersichten von Immobilienportalen sind kein Mietspiegel im Sinne des Gesetzes. Vermieter haben dann diese Möglichkeiten:

  • Drei Vergleichswohnungen: so bezeichnet, dass der Mieter sie finden kann (Adresse, Geschoss, Lage im Haus), mit Größe und Quadratmetermiete. Das erfüllt die Formvorgabe, belegt im Streitfall aber noch nicht die Höhe der Vergleichsmiete.
  • Sachverständigengutachten: belastbarer, aber mit Kosten verbunden, die meist der Vermieter trägt.
  • Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde: Das Gesetz lässt ihn zu, wenn vor Ort kein aktueller Mietspiegel besteht (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB). Ob etwa Oberursel und Bad Homburg in diesem Sinne vergleichbar sind, ist eine Frage des Einzelfalls.

Kappungsgrenze: 20 oder 15 Prozent in drei Jahren?

Unabhängig von der Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung um 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Ausgangspunkt ist die Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Erhöhung, ohne Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen.

In Hessen legt die Mieterschutzverordnung diese Gebiete fest. Die geltende Fassung läuft am 25. November 2026 aus. Am 24. September 2026 hat das hessische Wirtschafts- und Wohnungsministerium den Entwurf einer Neufassung in die Anhörung gegeben, beschlossen werden soll sie voraussichtlich Mitte November 2026. Für den Hochtaunuskreis ergibt sich:

Kommunegeltende Verordnung (bis 25. 11. 2026)Entwurf der Neufassung
Bad Homburg, Friedrichsdorf, Neu-Anspach, Steinbach15 %15 %
Usingen15 %20 % (fällt heraus)
Kronberg, Oberursel, Wehrheim20 %15 % (neu)
Glashütten, Grävenwiesbach, Königstein, Schmitten, Weilrod20 %20 %

Die Neufassung ist noch nicht beschlossen, Änderungen sind möglich. Wer eine Erhöhung plant, die um den Jahreswechsel wirksam werden soll, sollte den Stand vorher prüfen. Was bei der Wiedervermietung gilt, erklärt unser Beitrag zur Mietpreisbremse im Hochtaunuskreis.

Form und Fristen: So läuft das Verfahren ab

  • Textform: Brief oder E-Mail genügt, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig. Das Schreiben muss von allen Vermietern kommen und sich an alle Mieter richten, die im Vertrag stehen.
  • Überlegungsfrist: Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zustimmen. Stimmt er zu, schuldet er die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b BGB).
  • Zustimmungsklage: Stimmt der Mieter nicht oder nur teilweise zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Verpasst er diese Frist, braucht er ein neues Erhöhungsverlangen.
  • Sonderkündigungsrecht: Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Erhöhung tritt dann nicht ein (§ 561 BGB).

Ein Beispiel: Geht das Schreiben am 20. Oktober 2026 zu, läuft die Überlegungsfrist bis zum 31. Dezember 2026. Die neue Miete gilt ab dem 1. Januar 2027, eine Klage wäre bis zum 31. März 2027 möglich. Den Zugang sollten Vermieter nachweisen können.

Typische Fehler bei der Mieterhöhung nach Mietspiegel

  • Falsche Wohnfläche: Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Mietvertrag angegebene (BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14). Balkone und Terrassen zählen nach der Wohnflächenverordnung in der Regel nur zu einem Viertel.
  • Falsches Mietspiegelfeld: Beim Baujahr zählt die Bezugsfertigkeit, nicht die letzte Modernisierung. Die Wohnlage hängt im Bad Homburger Mietspiegel teils sogar von der Hausnummer ab.
  • Ausstattung des Mieters mitgezählt: Was der Mieter auf eigene Kosten geschaffen hat, etwa eine selbst gekaufte Einbauküche, gilt als nicht vorhanden.
  • Kalt- und Bruttomiete verwechselt: Der Mietspiegel weist Nettokaltmieten aus. Sind Betriebskosten in der Miete enthalten, müssen sie vor dem Vergleich herausgerechnet werden.
  • Kappungsgrenze übersehen: Sie begrenzt den Anstieg auch dann, wenn die Vergleichsmiete deutlich höher liegt.

Das übernimmt Ihre Hausverwaltung

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist die Mieterhöhung Sache des vermietenden Eigentümers, nicht der WEG-Verwaltung. In unserer Mietverwaltung übernehmen wir für Sie:

  • die Prüfung von Wartefrist, Kappungsgrenze und Mietvertrag, einschließlich Staffel- oder Indexvereinbarungen
  • die Einordnung in den Mietspiegel mit dokumentierter Wohnfläche und Ausstattung, ohne Mietspiegel die Wahl des passenden Begründungsmittels
  • das Erhöhungsschreiben in Textform mit nachweisbarem Zugang
  • die Überwachung der Fristen, die Anpassung der Sollmiete und die Kommunikation mit den Mietern
  • bei fehlender Zustimmung die Abstimmung mit Ihrer Rechtsanwältin oder Ihrem Rechtsanwalt

Antworten auf weitere Fragen finden Sie in unseren FAQ. Wenn Sie Ihre Wohnung verwalten lassen möchten, erstellen wir Ihnen gern ein unverbindliches Angebot.

Häufige Fragen

Muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen?

Ja, wenn die Wartefrist eingehalten ist, das Verlangen formal ordnungsgemäß ist und die verlangte Miete weder die ortsübliche Vergleichsmiete noch die Kappungsgrenze überschreitet. Verweigert der Mieter die Zustimmung, kann der Vermieter sie gerichtlich einklagen. Das Gericht prüft dann, bis zu welcher Höhe die Erhöhung berechtigt ist. Statt zuzustimmen, kann der Mieter auch vom Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB Gebrauch machen.

Gibt es in Oberursel einen Mietspiegel?

Nein. Nach Angaben der Stadt gibt es für Oberursel keinen Mietspiegel für Wohnungen. Vermieter begründen Erhöhungen deshalb mit Vergleichswohnungen, einem Sachverständigengutachten oder dem Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde. Nach dem Entwurf der neuen Mieterschutzverordnung soll in Oberursel künftig die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gelten.

Zählen Modernisierungen bei der Mieterhöhung mit?

In zweifacher Hinsicht. Eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB ist ein eigenes Verfahren: Sie löst keine neue Wartefrist aus und zählt bei der Kappungsgrenze nicht mit. Außerdem kann eine vom Vermieter bezahlte Modernisierung den Wohnwert erhöhen, im Bad Homburger Mietspiegel etwa über den Zuschlag für ein modernisiertes Bad. Damit dieselbe Maßnahme nicht doppelt in die Miete einfließt, sollten Sie beide Wege vorher abstimmen. Mehr dazu im Beitrag zur Modernisierungsmieterhöhung.

Kann der Mieter nur einem Teil der Erhöhung zustimmen?

Ja. Das Gesetz knüpft die Zahlungspflicht daran, „soweit“ der Mieter zustimmt. Die Miete steigt dann um den zugestimmten Betrag. Den Rest kann der Vermieter innerhalb der Klagefrist gerichtlich geltend machen.

Darf die Mieterhöhung per E-Mail kommen?

Ja. Das Gesetz verlangt Textform, eine Unterschrift ist nicht erforderlich. Wichtig sind ein nachweisbarer Zugang bei allen Mietern und eine vollständige Begründung im Schreiben oder in dessen Anlage.

Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Fragen zu Ihrer Eigentümergemeinschaft sprechen Sie uns gern an: info@clever-hv.de oder 06086 4189780.