Mietpreisbremse im Hochtaunuskreis: Welche Städte betroffen sind

In Bad Homburg, Friedrichsdorf, Neu-Anspach, Steinbach und Usingen gilt die Mietpreisbremse, vorerst bis zum 25. November 2026. Danach soll eine neu gefasste Hessische Mieterschutzverordnung gelten, und die Liste der Kommunen ändert sich: Nach dem Entwurf kommen Kronberg, Oberursel und Wehrheim hinzu, Usingen fällt heraus. Wir erklären, was das für Vermieter, Mieter und Käufer im Hochtaunuskreis bedeutet.

Was regelt die Hessische Mieterschutzverordnung?

Das Bürgerliche Gesetzbuch erlaubt strengere Mietregeln nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierung per Verordnung bestimmt. In Hessen geschieht das seit dem 26. November 2020 in der Mieterschutzverordnung. Sie wurde im November 2025 als Übergangslösung um ein Jahr verlängert und gilt in 49 Kommunen einheitlich für drei Instrumente:

• Mietpreisbremse: Bei einem neuen Mietvertrag darf die Miete zu Beginn höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB).
• Abgesenkte Kappungsgrenze: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 statt 20 Prozent steigen, und auch das nur bis zur Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 3 BGB).
• Verlängerte Kündigungssperrfrist: Wird eine vermietete Wohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, kann der Erwerber erst nach Ablauf der Sperrfrist wegen Eigenbedarfs oder zur wirtschaftlichen Verwertung kündigen. Bundesweit sind es drei Jahre, im hessischen Verordnungsgebiet derzeit acht (§ 577a BGB).

Am 24. September 2026 hat das hessische Wohnungsministerium den Entwurf einer Neufassung in die Anhörung gegeben. Grundlage ist ein Gutachten des GEWOS Instituts vom Juli 2026, das 76 angespannte Wohnungsmärkte ausweist. Fünf Kommunen haben sich in der Vorabbeteiligung gegen eine Aufnahme entschieden. Nach dem Entwurf soll die Mietpreisbremse für drei weitere Jahre gelten, die übrigen Regeln für fünf Jahre. Die Kündigungssperrfrist soll auf sechs Jahre sinken. Der Beschluss des Kabinetts wird für Mitte November 2026 erwartet, bis dahin kann sich der Entwurf noch ändern.

Welche Städte im Hochtaunuskreis sind betroffen?

Von den 13 Städten und Gemeinden des Kreises stehen derzeit fünf in der Verordnung. Nach dem Entwurf wären es künftig sieben:

Wo eine Kommune erfasst ist, gelten alle drei Instrumente zugleich. Für die Mietpreisbremse kommt es auf den Tag des Vertragsschlusses an: Sie gilt nur für Mietverträge, die geschlossen werden, nachdem die Wohnung in den Anwendungsbereich der Verordnung gefallen ist (Art. 229 § 35 EGBGB). Wer in Oberursel, Kronberg oder Wehrheim vor dem Inkrafttreten der Neufassung einen Mietvertrag schließt, ist an die Bremse also noch nicht gebunden. In Usingen bleiben umgekehrt Verträge, die bis zum Auslaufen geschlossen werden, an sie gebunden, bei Staffelmieten aber nur für Staffeln, die bis dahin fällig werden (Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB). Ob die Neufassung nahtlos am 26. November 2026 anschließt, hängt vom Tag ihrer Verkündung ab.

Wie hoch darf die Miete bei der Wiedervermietung sein?

Obergrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent. In Bad Homburg hilft der qualifizierte Mietspiegel bei der Einordnung. Oberursel hat nach Angaben der Stadt keinen Mietspiegel, dort muss die Vergleichsmiete anders belegt werden, im Streitfall meist durch ein Sachverständigengutachten. Wie die Einordnung im Einzelnen funktioniert, erklärt unser Beitrag zur Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete.

Diese Ausnahmen erlauben eine höhere Miete

• Höhere Vormiete: Schuldete der Vormieter zuletzt eine höhere Miete, darf diese wieder vereinbart werden. Mietminderungen bleiben dabei außer Betracht, ebenso Erhöhungen, die im letzten Jahr vor dem Ende des Mietverhältnisses vereinbart wurden (§ 556e BGB).
• Modernisierung in den letzten drei Jahren: Die zulässige Miete darf um den Betrag überschritten werden, der bei einer Modernisierungsmieterhöhung möglich wäre. Wie dieser berechnet wird, zeigt unser Beitrag zur Modernisierungsumlage.
• Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen (§ 556f Satz 1 BGB), auch bei späteren Wiedervermietungen.
• Umfassende Modernisierung: Die erste Vermietung danach ist frei (§ 556f Satz 2 BGB). Nach der Gesetzesbegründung muss der Aufwand etwa ein Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung erreichen, und die Wohnung muss in mehreren wesentlichen Bereichen verbessert sein, etwa Sanitär, Heizung, Fenster und Elektrik.

Bei Staffel- und Indexmieten gelten Besonderheiten, die unser Beitrag zu Index- und Staffelmiete erläutert.

Auskunftspflicht vor Vertragsschluss

Wer sich auf eine dieser Ausnahmen beruft, muss den künftigen Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert und in Textform informieren, bei der Vormiete über deren Höhe. Fehlt die Auskunft, kann sich der Vermieter auf die Ausnahme nicht berufen. Holt er sie nach, gilt die höhere Miete erst zwei Jahre später (§ 556g Abs. 1a BGB). Wie sich das in den Ablauf einer Neuvermietung einfügt, zeigt unser Beitrag zur Neuvermietung der Eigentumswohnung.

Rüge und Rückforderung: Was können Mieter verlangen?

Eine zu hohe Miete macht den Vertrag nicht unwirksam. Unwirksam ist nur der Teil, der die zulässige Miete übersteigt. Diesen Teil kann der Mieter zurückfordern, wenn er den Verstoß in Textform gerügt hat (§ 556g Abs. 2 BGB):

• Rügt er innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und läuft das Mietverhältnis noch, kann er die zu viel gezahlte Miete ab Beginn zurückverlangen.
• Rügt er später oder erst nach dem Auszug, erhält er nur die Beträge zurück, die nach Zugang der Rüge fällig geworden sind.
• Hat der Vermieter eine Auskunft etwa zur Vormiete erteilt, muss sich die Rüge darauf beziehen.

Außerdem kann der Mieter Auskunft über die Tatsachen verlangen, von denen die zulässige Miete abhängt. Vermieter vermeiden Streit, wenn sie vor dem Inserat die Vergleichsmiete dokumentieren, den Vertrag des Vormieters bereithalten und Modernisierungskosten mit Rechnungen belegen.

Was bedeutet die Neufassung für Kapitalanleger und Käufer?

• Mietertrag: In Oberursel, Kronberg und Wehrheim wäre die Miete bei jeder Wiedervermietung begrenzt, Erhöhungen im Bestand auf 15 Prozent in drei Jahren. Wer dort kauft, sollte mit der zulässigen Miete kalkulieren, nicht mit Angebotsmieten aus Portalen. In Usingen würde für spätere Mieterhöhungen wieder die allgemeine Kappungsgrenze von 20 Prozent gelten.
• Eigenbedarf: Wer eine vermietete Wohnung kauft, die erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, kann in den erfassten Kommunen erst nach der verlängerten Sperrfrist wegen Eigenbedarfs kündigen, nach dem Entwurf also sechs Jahre nach dem ersten Verkauf der umgewandelten Wohnung. Bestand das Wohnungseigentum schon bei der Vermietung, greift die Sperrfrist nicht. Was für Verkäufe vor dem Inkrafttreten der Neufassung gilt, regeln erst deren Übergangsvorschriften.
• Neubau: Für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht, die Kappungsgrenze bei späteren Erhöhungen aber schon. Mehr dazu in unserem Beitrag über Neubauwohnungen als Investition.

Auf Bundesebene berät der Bundestag seit Juli 2026 zudem den Regierungsentwurf einer Mietrechtsreform. Er soll unter anderem Möblierungszuschläge begrenzen und Kurzzeitvermietungen, für die die Mietpreisbremse nicht gilt, zeitlich enger fassen. Beschlossen ist das noch nicht.

Das übernimmt Ihre Hausverwaltung

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist die Miethöhe Sache des vermietenden Eigentümers, nicht der WEG-Verwaltung. In unserer Mietverwaltung übernehmen wir für Sie:

• die Prüfung, welche Fassung der Verordnung am Tag des Vertragsschlusses für Ihre Wohnung gilt
• die Ermittlung und Dokumentation der zulässigen Miete, einschließlich Vormiete und Modernisierungen
• die Auskunft an Mietinteressenten in Textform
• die Antwort auf Rügen sowie spätere Mieterhöhungen im Rahmen der Kappungsgrenze

Antworten auf weitere Fragen finden Sie in unseren FAQ. Wenn Sie Ihre Wohnung verwalten lassen möchten, erstellen wir Ihnen gern ein unverbindliches Angebot.

Häufige Fragen

Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Fragen zu Ihrer Eigentümergemeinschaft sprechen Sie uns gern an: info@clever-hv.de oder 06086 4189780.