Kündigt der Mieter Ihrer Eigentumswohnung, bleiben meist nur wenige Wochen bis zur Neuvermietung. In dieser Zeit müssen Energieausweis, Miethöhe, Mieterauswahl, Vertrag, Kaution und Übergabe stimmen. Fehler zeigen sich oft erst Jahre später, etwa bei der Rückforderung zu viel gezahlter Miete oder im Streit um Schönheitsreparaturen.
Was muss vor der ersten Besichtigung feststehen?
Energieausweis prüfen
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat. Die Pflichten zum Energieausweis stehen weiterhin in § 80 GModG: Sie legen Mietinteressenten den Ausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vor, etwa durch deutlich sichtbares Auslegen, und übergeben ihn nach Vertragsschluss unverzüglich, auch ohne Nachfrage. Schon das Inserat braucht nach § 87 GModG Pflichtangaben, darunter Art des Ausweises, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Verstöße können bis zu 10.000 Euro Bußgeld kosten.
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Für ab dem 1. Januar 2027 ausgestellte Ausweise gelten erweiterte Inhaltsanforderungen, etwa zu Treibhausgasemissionen. Die Effizienzklassen für Wohngebäude reichen weiterhin von A+ bis H. Was ein Energieausweis enthält und worin sich Bedarfs- und Verbrauchsausweis unterscheiden, erklärt unser Beitrag zum Energieausweis.
Miethöhe und Mietpreisbremse
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). In Hessen bestimmt eine Landesverordnung die betroffenen Kommunen, darunter Städte im Hochtaunuskreis. Sie wurde bis zum 25. November 2026 verlängert. Eine Neufassung mit 71 statt 49 Kommunen liegt als Entwurf vor, die Verabschiedung wird für Mitte November 2026 erwartet. Details zeigt unser Beitrag zur Mietpreisbremse im Hochtaunuskreis.
Wollen Sie mehr verlangen, weil eine Ausnahme greift, etwa eine höhere Vormiete, eine Modernisierung in den letzten drei Jahren oder eine erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzte und vermietete Wohnung, müssen Sie das vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform mitteilen (§ 556g Abs. 1a BGB). Fehlt die Auskunft, können Sie sich auf die Ausnahme nicht berufen. Holen Sie sie nach, gilt die höhere Miete erst zwei Jahre später.
Unterlagen der Eigentümergemeinschaft
Legen Sie Hausordnung, letzte Jahresabrechnung und Gemeinschaftsordnung bereit. Die Hausordnung wird Anlage zum Mietvertrag, die Jahresabrechnung ist Grundlage für realistische Vorauszahlungen. In der Gemeinschaftsordnung prüfen Sie Regeln, die auch Ihren Mieter betreffen.
Welche Fragen dürfen Vermieter in der Mieterselbstauskunft stellen?
Maßstab ist die Datenschutz-Grundverordnung. Die Datenschutzkonferenz des Bundes und der Länder hat im Januar 2026 ihre Orientierungshilfe zur Selbstauskunft von Mietinteressenten in Version 2.0 veröffentlicht. Sie unterscheidet drei Phasen. Bei der Besichtigung stützt sich die Datenerhebung auf das berechtigte Interesse (Art. 6 Abs. 1 Buchst. f DSGVO), sobald jemand anmieten will, auf die Vertragsanbahnung (Buchst. b). Eine Einwilligungsklausel im Formular ist laut den Aufsichtsbehörden nicht das richtige Mittel, weil Interessenten faktisch keine freie Wahl haben.
| Phase | Zulässig | Nicht zulässig |
|---|---|---|
| Besichtigung | Name, Vorname, Anschrift; bei einer Einzelbesichtigung den Ausweis zeigen lassen und die Prüfung vermerken | Ausweiskopie, Fragen zu Einkommen und Vermögen |
| Interessent will anmieten | Zahl der einziehenden Erwachsenen und Kinder, Beruf und Arbeitgeber, Nettoeinkommen (auch als „liegt über Betrag X“), laufendes Insolvenzverfahren, Räumungstitel wegen Mietrückständen in den letzten fünf Jahren, zustimmungsbedürftige Haustiere | Familienstand, Staatsangehörigkeit, Religion, ethnische Herkunft, Vorstrafen, Schwangerschaft oder Kinderwunsch, Partei- oder Mietervereinsmitgliedschaft, Beschäftigungsdauer |
| Entscheidung für eine Person | Einkommensnachweis (Gehaltsabrechnung, Kontoauszug oder Steuerbescheid, nicht nötige Angaben geschwärzt), eine speziell für die Anmietung ausgestellte Bonitätsauskunft | vollständige Datenkopie der Auskunftei, Kontaktdaten des Vorvermieters, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung |
Daten abgelehnter Bewerber löschen Sie, sobald Sie sie nicht mehr brauchen. Kommen Ansprüche nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz in Betracht, regelmäßig spätestens nach sechs Monaten. Listen „auffälliger“ Bewerber sind grundsätzlich unzulässig.
Was gehört in den Mietvertrag einer Eigentumswohnung?
Betriebskosten und Umlageschlüssel
Betriebskosten trägt der Mieter nur, wenn der Vertrag das vorsieht (§ 556 BGB), üblich mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung und monatlichen Vorauszahlungen. Nicht jede Position des Hausgelds ist umlagefähig: Verwaltervergütung, Zuführung zur Erhaltungsrücklage und Reparaturen bleiben bei Ihnen. Ist kein Verteilerschlüssel vereinbart, gilt bei vermietetem Wohnungseigentum der Schlüssel der Eigentümergemeinschaft (§ 556a Abs. 3 BGB). Abrechnen müssen Sie spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Mehr zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Schönheitsreparaturen
Viele ältere Vertragsmuster übertragen Schönheitsreparaturen pauschal auf den Mieter. Bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung ist eine solche Formularklausel unwirksam, wenn der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (BGH, Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14). Übergeben Sie deshalb renoviert und halten Sie das im Protokoll fest, oder verzichten Sie auf die Klausel.
Hausordnung und Pflichten gegenüber der WEG
Ihr Mieter ist nicht Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Hausordnung und Beschlüsse binden ihn nur, wenn Sie die Hausordnung in den Mietvertrag einbeziehen, am besten als Anlage. Direkt aus dem Gesetz folgt dagegen seine Pflicht, rechtzeitig angekündigte Erhaltungsmaßnahmen und mindestens drei Monate vorher in Textform angekündigte bauliche Veränderungen zu dulden (§ 15 WEG). Mehr dazu im Beitrag zum Mieter in der Eigentumswohnung.
Mietrechtsreform: noch nicht in Kraft
Die Bundesregierung hat am 29. April 2026 einen Gesetzentwurf zum Mietrecht beschlossen, der Bundestag hat ihn am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten. Vorgesehen sind unter anderem eine Obergrenze und Ausweisungspflicht für Möblierungszuschläge sowie grundsätzlich höchstens sechs Monate für Kurzzeitvermietungen. Geltendes Recht ist das noch nicht. Wer möbliert oder befristet vermietet, sollte den Stand vor Vertragsschluss prüfen. Zu Index- und Staffelmieten gibt es einen eigenen Beitrag.
Wie hoch darf die Mietkaution sein und wie wird sie angelegt?
Nach § 551 BGB darf die Kaution höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale betragen, also drei Nettokaltmieten. Das gilt auch für eine Bürgschaft. Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen: die erste zu Beginn des Mietverhältnisses, die weiteren mit den folgenden Mieten. Die Schlüsselübergabe dürfen Sie daher nicht von der vollständigen Zahlung abhängig machen.
Eine Barkaution legen Sie getrennt von Ihrem Vermögen bei einem Kreditinstitut an, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist oder in einer anderen vereinbarten Form. Die Erträge stehen dem Mieter zu. Bewährt hat sich ein eigenes Kautionskonto je Mietverhältnis.
Wohnungsübergabe: Protokoll, Zähler, Schlüssel und Meldebestätigung
Bei der Übergabe halten Sie den Zustand der Wohnung für das ganze Mietverhältnis fest. Ins Protokoll gehören:
- der Zustand jedes Raums mit bekannten Mängeln, ergänzt durch datierte Fotos,
- die Stände von Strom-, Wasser- und gegebenenfalls Gaszählern sowie der Heizkostenverteiler,
- die Zahl der Schlüssel, getrennt nach Haustür, Wohnung, Briefkasten, Keller und Tiefgarage,
- die Unterschriften beider Seiten.
Wechselt der Mieter während des Abrechnungsjahres, ist eine Zwischenablesung vorgeschrieben (§ 9b HeizkostenV). In der Eigentumswohnung beauftragt meist die WEG-Verwaltung den Messdienst, informieren Sie sie deshalb früh. Bei einer Schließanlage mit Sicherungskarte lassen sich Schlüssel oft nur über die Verwaltung nachbestellen.
Nach dem Einzug muss sich Ihr Mieter innerhalb von zwei Wochen anmelden. Dafür braucht er die Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 BMG. Ausstellen müssen sie Sie als Vermieter oder eine von Ihnen beauftragte Person, schriftlich gegenüber dem Mieter oder elektronisch gegenüber der Meldebehörde. Sie enthält Name und Anschrift des Wohnungsgebers, Einzugsdatum, Wohnungsanschrift und die Namen der meldepflichtigen Personen. Fehlt sie oder kommt sie zu spät, droht ein Bußgeld bis 1.000 Euro. Eine Gefälligkeitsbestätigung für jemanden, der gar nicht einzieht, kann bis 50.000 Euro kosten.
Praxisbeispiel: Mieterwechsel in acht Wochen
| Woche | Schritte |
|---|---|
| 1 | Energieausweis prüfen, Hausordnung und Jahresabrechnung bei der Verwaltung anfordern, Vergleichsmiete und Mietpreisbremse klären |
| 2 | Inserat mit Pflichtangaben veröffentlichen, Besichtigungen mit dem Vormieter abstimmen |
| 3 und 4 | Besichtigungen mit ausgelegtem Energieausweis, erfragt werden nur Name und Kontaktdaten |
| 5 | Wer anmieten will, erhält den Fragebogen der zweiten Phase; bei einer Ausnahme von der Mietpreisbremse folgt die Auskunft in Textform |
| 6 | Entscheidung, Einkommensnachweis und Bonitätsauskunft, Mietvertrag mit Hausordnung, Kopie des Energieausweises |
| 7 | Vorabnahme mit dem Vormieter, Verwaltung informieren, Zwischenablesung terminieren |
| 8 | Übergabe mit Protokoll, erste Kautionsrate, Wohnungsgeberbestätigung, Löschtermin für die übrigen Bewerberdaten notieren |
Das übernimmt Ihre Hausverwaltung
Bei einer Eigentumswohnung greifen zwei Aufgaben ineinander: die WEG-Verwaltung für das Gemeinschaftseigentum und, wenn Sie sie beauftragen, die Mietverwaltung für Ihre Wohnung. Als WEG-Verwalter stellen wir Hausordnung, Beschlüsse und Jahresabrechnung bereit, veranlassen die Zwischenablesung und kümmern uns um Schlüssel der Schließanlage. In unserer Mietverwaltung überwachen wir den Mieteingang, übernehmen das Mahnwesen, erstellen die Betriebskostenabrechnung und sind Ansprechpartner für Ihre Mieter. Welche Schritte der Neuvermietung wir darüber hinaus übernehmen, stimmen wir mit Ihnen ab. Fordern Sie gern ein unverbindliches Angebot an.
Häufige Fragen
Darf ich Mietinteressenten nach einer SCHUFA-Auskunft fragen?
Nicht pauschal und nicht schon bei der Besichtigung. Nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz dürfen Sie eine Bonitätsauskunft erst von der Person verlangen, für die Sie sich entschieden haben. Zulässig ist eine Auskunft, die speziell für die Anmietung ausgestellt ist und nur die dafür nötigen Angaben enthält. Die vollständige Datenkopie, die jeder bei einer Auskunftei über sich anfordern kann, dürfen Sie nicht verlangen. Liegt bereits ein ausreichender Bonitätsnachweis vor, ist eine eigene Abfrage bei der Auskunftei unzulässig.
Wann muss ich die Kaution zurückzahlen?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Nach dem Auszug dürfen Sie in angemessener Zeit prüfen, ob noch Forderungen bestehen, etwa wegen Schäden. Ist aus einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung zu erwarten, dürfen Sie einen angemessenen Teil zurückbehalten (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, VIII ZR 71/05). Bei einer Eigentumswohnung hängt das auch davon ab, wann die Jahresabrechnung der WEG vorliegt. Den übrigen Betrag zahlen Sie einschließlich Zinsen aus.
Wer stellt die Wohnungsgeberbestätigung aus?
Der Wohnungsgeber, bei einer vermieteten Eigentumswohnung also Sie als Vermieter, nicht die WEG-Verwaltung. Sie können eine Person damit beauftragen, zum Beispiel Ihre Mietverwaltung. Die Bestätigung muss innerhalb der zweiwöchigen Anmeldefrist des Mieters vorliegen.
Darf ich eine Kopie des Personalausweises verlangen?
Nein. Nach der Orientierungshilfe dürfen Sie sich den Ausweis bei einer Einzelbesichtigung zeigen lassen und vermerken, dass Sie ihn geprüft haben. Eine Kopie ist dafür nicht erforderlich und damit unzulässig.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Fragen zu Ihrer Eigentümergemeinschaft sprechen Sie uns gern an: info@clever-hv.de oder 06086 4189780.
