Wartungs- und Prüfpflichten im Mehrfamilienhaus: Der Jahreskalender

Aufzug, Heizung, Brandschutztüren, Spielplatz: In einem Mehrfamilienhaus fallen jedes Jahr viele Prüf- und Wartungstermine an, geregelt in ganz unterschiedlichen Vorschriften. Wer einen Termin versäumt, gefährdet Bewohner und riskiert im Schadensfall die Haftung der Gemeinschaft. Wir ordnen die wichtigsten Pflichten und zeigen, wie ein Jahreskalender den Überblick sichert.

Verkehrssicherungspflicht: Warum haftet die Eigentümergemeinschaft?

Wer eine Gefahrenquelle unterhält, muss zumutbare Vorkehrungen treffen, damit andere nicht zu Schaden kommen. Diese Verkehrssicherungspflicht leiten die Gerichte aus § 823 BGB ab. Im Mehrfamilienhaus betrifft sie alles, was Bewohner und Besucher nutzen: Treppen und Wege, Aufzug, Tiefgarage, Spielplatz und Bäume.

In der WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören nach § 19 Abs. 2 WEG ausdrücklich die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (Nr. 2) und eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung (Nr. 3). Für das Sondereigentum ist der einzelne Eigentümer verantwortlich. Die Abgrenzung erklärt unser Beitrag zu Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Wie funktioniert die Delegation an Verwalter und Fachfirmen?

Die Gemeinschaft handelt durch ihren Verwalter. Routineprüfungen kann er als Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung in der Regel selbst beauftragen (§ 27 Abs. 1 WEG). Für langfristige oder teure Wartungsverträge braucht es einen Beschluss, oder die Eigentümer erweitern die Befugnisse des Verwalters (§ 27 Abs. 2 WEG). Einzelheiten stehen im Beitrag zu den Befugnissen des Verwalters.

Überträgt die Gemeinschaft eine Aufgabe wirksam an einen Dienstleister, etwa den Winterdienst, muss dieser sie ausführen. Die Gemeinschaft bleibt aber verpflichtet, ihn sorgfältig auszuwählen und zu kontrollieren. Klare Leistungsbeschreibungen und schriftliche Nachweise sind deshalb im Schadensfall der wichtigste Beleg.

Welche technischen Anlagen müssen regelmäßig geprüft werden?

Aufzug

Aufzüge sind überwachungsbedürftige Anlagen nach der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV). Sie gilt auch für Betreiber ohne eigene Beschäftigte, wenn sie die Anlage zu gewerblichen oder wirtschaftlichen Zwecken verwenden, was bei vermieteten Wohnungen in der Regel der Fall ist. Nach Anhang 2 Abschnitt 2 BetrSichV prüft eine zugelassene Überwachungsstelle (ZÜS) den Aufzug spätestens alle zwei Jahre in einer Hauptprüfung, in der Mitte dazwischen folgt eine Zwischenprüfung. Hinzu kommen die Wartung durch eine Fachfirma, ein Notfallplan und ein Notrufsystem im Fahrkorb, über das ein Notdienst ständig erreichbar ist.

Heizung und Schornsteinfeger

Welche Kehr- und Messarbeiten bis wann anfallen, legt der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger im Feuerstättenbescheid fest. Im Abstand von drei bis fünf Jahren besichtigt er außerdem sämtliche Anlagen (Feuerstättenschau). Lässt die Gemeinschaft die Arbeiten von einem anderen Schornsteinfegerbetrieb erledigen, muss sie den Nachweis spätestens 14 Tage nach der Durchführung absenden (§ 4 Abs. 2 SchfHwG).

Das frühere Gebäudeenergiegesetz heißt seit der Reform vom Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), die Prüfpflichten der §§ 60a bis 60c gelten dort weiter. Wassergeführte Heizungen in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder Nutzungseinheiten brauchen eine Heizungsprüfung mit Optimierung (§ 60b GModG): Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, bis zum 30. September 2027, jüngere innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren seit dem Einbau. Für neuere Wärmepumpen gilt stattdessen eine Betriebsprüfung nach § 60a GModG. Mehr dazu im Beitrag zur Heizungsprüfung. Die regelmäßige Wartung nach Herstellerangabe ersetzt das nicht.

Hebeanlage und Rückstauverschluss

Liegen Kellerabläufe unter der Rückstauebene, schützen Rückstauverschlüsse oder Hebeanlagen vor Abwasser aus dem Kanal. Nach DIN 1986-3 soll der Betreiber Rückstauverschlüsse monatlich betätigen und halbjährlich von einem Fachkundigen warten lassen. Für Hebeanlagen in Mehrfamilienhäusern sieht DIN EN 12056-4 ebenfalls eine halbjährliche Wartung vor. Nach einem Schaden kann die Versicherung Wartungsnachweise verlangen. Mehr in den Beiträgen zu Starkregen und Rückstau und zur Gebäudeversicherung.

Lüftung und Tiefgarage

Zentrale Lüftungsanlagen werden nach Herstellerangabe gewartet. Für Garagen mit mehr als 1.000 m² Nutzfläche einschließlich der Verkehrsflächen schreibt die hessische Technische Prüfverordnung zusätzlich wiederkehrende Prüfungen durch Prüfsachverständige vor, etwa für Lüftungs- und CO-Warnanlagen. Bei kleineren Tiefgaragen ergeben sich die Pflichten aus Baugenehmigung und Herstellerunterlagen. In den Wartungsplan gehören auch Tor, Beleuchtung und ein Blick auf Betonschäden (Tiefgaragensanierung).

Brandschutz im Treppenhaus: Türen, Rauchabzug, Rettungswege

In den meisten Mehrfamilienhäusern ist das Treppenhaus der erste Rettungsweg. Die Hessische Bauordnung verlangt deshalb unter anderem, dass notwendige Treppenräume im Brandfall entraucht werden können, je nach Gebäude über Fenster oder eine Rauchabzugsöffnung an oberster Stelle. Öffner und Antriebe sollten nach Herstellerangabe gewartet und regelmäßig ausgelöst werden.

Brandschutztüren und Feststellanlagen

Feuer- und Rauchschutztüren, etwa zum Keller oder zur Tiefgarage, müssen von selbst schließen. Keile, Haken oder abmontierte Türschließer heben die Schutzwirkung auf. Wie oft die Türen gewartet werden, ergibt sich aus ihrer Zulassung und den Herstellerangaben, in der Regel mindestens einmal im Jahr durch Fachpersonal. Sollen Türen im Alltag offen stehen, ist eine zugelassene Feststellanlage nötig, die im Brandfall auslöst. Nach DIN 14677 prüft der Betreiber sie monatlich auf Funktion, nach zwölf mängelfreien Prüfungen genügt ein Vierteljahresrhythmus. Einmal im Jahr prüft und wartet eine Fachkraft für Feststellanlagen.

Rettungswege und Rauchwarnmelder

Kinderwagen, Schuhregale oder Altpapier im Treppenhaus sind Brandlast und Hindernis zugleich. In den Wohnungen sind Rauchwarnmelder in Hessen nach § 14 Abs. 2 HBO Pflicht. Die Betriebsbereitschaft stellen die unmittelbaren Besitzer sicher, also meist die Bewohner, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Aufgabe selbst. Mehr dazu im Beitrag zu Rauchwarnmeldern in Hessen.

Außenanlagen: Bäume, Spielplatz, Dachrinnen, Beleuchtung und Winterdienst

• Bäume: Als fachlicher Maßstab gilt die Baumkontrollrichtlinie der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau (FLL). Sie staffelt die Regelkontrollen nach Alter, Zustand und Standort, meist im Abstand von einem bis drei Jahren. Alte oder geschädigte Bäume an Wegen und Stellplätzen werden in der Regel jährlich kontrolliert.
• Spielplatz: Die Norm DIN EN 1176-7 sieht je nach Nutzung eine regelmäßige Sichtkontrolle vor, oft wöchentlich, dazu eine operative Inspektion alle ein bis drei Monate und eine jährliche Hauptinspektion durch eine sachkundige Person.
• Dachrinnen und Fallrohre: Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Sinnvoll ist eine Reinigung nach dem Laubfall, sonst drohen Feuchteschäden und Eiszapfen.
• Beleuchtung: Zugänge, Treppen und Stellplätze müssen bei Dunkelheit ausreichend beleuchtet sein. Zeitschaltuhren und Bewegungsmelder gehören vor dem Winter auf die Prüfliste.
• Winterdienst: Für öffentliche Gehwege regeln die Straßenreinigungssatzungen der Gemeinden, wann und wie geräumt und gestreut wird. Auf dem eigenen Grundstück gilt die Verkehrssicherungspflicht. Mehr im Beitrag zum Winterdienst im Taunus.

Dokumentation und Fristenmanagement: So behalten Sie alle Termine im Blick

Im Schadensfall zählt, was sich belegen lässt. Bewährt haben sich fünf Bausteine:

• Anlagenverzeichnis: Welche prüfpflichtigen Anlagen gibt es? Grundlage sind Baugenehmigung, Bestandsunterlagen und Übergabeprotokolle.
• Wartungsverträge mit klaren Leistungen und Intervallen. Reparaturen getrennt abrechnen lassen, weil sie für Vermieter nicht umlagefähig sind.
• Prüfprotokolle: zentral ablegen, festgestellte Mängel mit Frist verfolgen und die Behebung dokumentieren.
• Fristenliste mit Vorlauf: Termine selbst vereinbaren, statt auf Erinnerungen der Dienstleister zu warten. Bei einem Verwalterwechsel gehört sie in die Übergabe.
• Transparenz: Eigentümer und Beirat sollten Prüfberichte einsehen können, bei unseren Kunden über den Eigentümerbereich.

Nicht jährlich, aber verbindlich ist die Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen: Nach § 31 TrinkwV ist sie bei gewerblicher Tätigkeit wie der Vermietung mindestens alle drei Jahre fällig, wenn eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung und Duschen vorhanden sind (Legionellen und Bleileitungen). Die Kosten aller Prüfungen gehören in den Wirtschaftsplan.

Jahreskalender: Beispiel einer Anlage mit 30 Einheiten

Der Kalender ist ein Beispiel und nicht abschließend. Auch Rauchwarnmelder oder Photovoltaik bringen eigene Termine mit.

Das übernimmt Ihre Hausverwaltung

Eine professionelle Verwaltung erfasst zu Beginn des Mandats alle prüfpflichtigen Anlagen, prüft bestehende Wartungsverträge und legt eine Fristenliste mit ausreichendem Vorlauf an. Sie beauftragt Prüfungen, wertet Prüfberichte aus und sorgt dafür, dass Mängel behoben werden. Größere Verträge bereitet sie mit Vergleichsangeboten zur Beschlussfassung vor. In der Jahresabrechnung trennt sie Wartungs- und Reparaturkosten, damit vermietende Eigentümer die umlagefähigen Anteile weitergeben können.

So arbeiten wir auch in unserer WEG-Verwaltung im Hochtaunuskreis. Antworten zur Zusammenarbeit finden Sie in unseren FAQ, und für Ihre Anlage erstellen wir Ihnen gern ein unverbindliches Angebot.

Häufige Fragen

Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Fragen zu Ihrer Eigentümergemeinschaft sprechen Sie uns gern an: info@clever-hv.de oder 06086 4189780.