Zum 31. Dezember 2026 läuft eine Frist ab, die viele Eigentümergemeinschaften und Vermieter betrifft: Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler, die sich nicht aus der Ferne ablesen lassen, müssen bis dahin nachgerüstet oder ausgetauscht sein. Wer jetzt beginnt, hat rund drei Monate für Angebote, Beschluss und Montage. Hier lesen Sie, was die Heizkostenverordnung verlangt, was eine Verspätung kostet und wie die Umrüstung noch gelingt.
Was verlangt die Heizkostenverordnung bis Ende 2026?
Grundlage ist § 5 HeizkostenV. Geräte, die nach dem 1. Dezember 2021 eingebaut werden, müssen grundsätzlich fernablesbar sein. Fernablesbar ist ein Gerät, wenn es ohne Zugang zu den einzelnen Wohnungen abgelesen werden kann.
Ältere Geräte, die nicht fernablesbar sind, müssen nach § 5 Abs. 3 HeizkostenV bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Die neuen Geräte müssen dann zugleich interoperabel sein. Übernimmt ein anderer Anbieter die Ablesung, muss er die Geräte selbst fernablesen können, und das Schlüsselmaterial ist dem Gebäudeeigentümer kostenfrei zur Verfügung zu stellen (§ 5 Abs. 5). Außerdem müssen neu eingebaute Geräte sicher an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können. Ein Gateway muss dafür im Haus nicht vorhanden sein.
| Gerät | Pflicht bis 31.12.2026? |
|---|---|
| Nicht fernablesbare Heizkostenverteiler, auch nach dem Verdunsterprinzip | Ja, Nachrüstung oder Austausch |
| Wärmezähler und Warmwasserzähler ohne Fernablesung | Ja, Nachrüstung oder Austausch |
| Bereits fernablesbare Geräte, eingebaut bis 1.12.2022 | Nein. Sie müssen erst nach dem 31.12.2031 interoperabel und an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sein (§ 5 Abs. 4) |
| Kaltwasserzähler | Nein, sie fallen nicht unter die Heizkostenverordnung |
Die Ausnahme ist eng gefasst: Die Pflicht entfällt nur, wenn die Umrüstung im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder zu einem unangemessenen Aufwand oder einer unbilligen Härte führen würde. Wer sich darauf beruft, sollte die Gründe dokumentieren, etwa mit einer Stellungnahme des Messdienstes. Eine Fristverlängerung gibt es nach aktuellem Stand nicht.
Monatliche Verbrauchsinformation: Was müssen Nutzer erhalten?
Sobald fernablesbare Geräte eingebaut sind, muss der Gebäudeeigentümer den Nutzern nach § 6a HeizkostenV monatlich Verbrauchsinformationen für Heizung und Warmwasser mitteilen. Mindestens enthalten sein müssen:
- der Verbrauch im letzten Monat in Kilowattstunden,
- ein Vergleich mit dem Vormonat und mit dem gleichen Monat des Vorjahres, soweit diese Daten erhoben wurden,
- ein Vergleich mit einem normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzer derselben Nutzerkategorie.
Einen bestimmten Übermittlungsweg nennt die Verordnung nicht. Messdienste stellen die Werte häufig in einem Webportal oder einer App bereit, auf Wunsch auch per E-Mail oder Brief. Weil die Verordnung von „mitteilen“ spricht, sollte jeder Nutzer die Information tatsächlich erhalten, auch Bewohner ohne Smartphone. Gegenüber Mietern ist der vermietende Eigentümer verpflichtet, praktisch lässt sich das über den Messdienst organisieren.
Was kostet eine Verspätung? Das Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV
Hat der Gebäudeeigentümer entgegen § 5 Abs. 2 oder 3 keine fernablesbare Ausstattung eingebaut, darf der Nutzer seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten in der Abrechnung um 3 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Dasselbe gilt, wenn die Informationen nach § 6a nicht oder nicht vollständig mitgeteilt werden. Das klingt gering, trifft aber jede vermietete Wohnung und jedes Abrechnungsjahr, bis die Umrüstung nachgeholt ist.
Für Eigentümergemeinschaften gilt eine Besonderheit: Im Verhältnis zwischen einzelnem Eigentümer und Gemeinschaft ist das Kürzungsrecht ausgeschlossen, dort bleibt es bei den allgemeinen Vorschriften. Vermietende Eigentümer müssen eine Kürzung durch ihren Mieter hinnehmen, können sie aber nicht auf demselben Weg in der Jahresabrechnung der Gemeinschaft weitergeben. Ob andere Ansprüche bestehen, lässt sich nur im Einzelfall beurteilen.
Die Frist ist knapp: Was Verwaltung und Eigentümer jetzt tun können
- Bestand klären: Welche Geräte sind verbaut, wann laufen Eichfristen ab, was regelt der Messdienstvertrag zu Laufzeit und Nachrüstung?
- Angebote einholen: beim bisherigen Messdienst und bei mindestens einem weiteren Anbieter, jeweils mit verbindlichem Montagetermin vor dem Jahresende.
- Beschluss herbeiführen: in einer anstehenden Versammlung, einer außerordentlichen Versammlung oder im Umlaufverfahren.
- Montage ankündigen: Mieter müssen die Anbringung dulden (§ 4 Abs. 2 HeizkostenV), Wohnungseigentümer das Betreten ihrer Wohnung, soweit es einem Beschluss entspricht (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG).
- Nachtermine einplanen für Wohnungen, die beim ersten Termin verschlossen bleiben.
Darf die Verwaltung ohne Beschluss beauftragen?
Nach § 27 Abs. 1 WEG darf der Verwalter allein handeln, wenn eine Maßnahme untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt oder wenn sie zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist. Ob die Umrüstung einer ganzen Anlage darunterfällt, hängt vom Einzelfall ab. Dagegen spricht meist, dass Kauf- oder Mietverträge für Messgeräte die Gemeinschaft über Jahre binden. Anders kann es sein, wenn die Eigentümer der Verwaltung per Beschluss erweiterte Befugnisse eingeräumt haben, etwa über eine Wertgrenze.
Beschluss ohne Versammlung: der Umlaufbeschluss
Steht vor dem Jahresende keine Versammlung mehr an, bleiben zwei Wege. Eine außerordentliche Eigentümerversammlung soll mit einer Frist von mindestens drei Wochen einberufen werden, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt (§ 24 Abs. 4 WEG). Schneller kann ein Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG sein. Er ist aber nur wirksam, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen, etwa per E-Mail, es sei denn, die Gemeinschaft hat vorher für diesen Gegenstand beschlossen, dass die Mehrheit genügt. Wie ein Umlaufbeschluss praktisch abläuft, erklärt unsere FAQ am Beispiel der Verwalterabberufung.
Kauf oder Miete: Was die Gemeinschaft beschließen sollte
In der WEG gelten für Anbringung und Auswahl der Geräte die Verwaltungsregeln des WEG (§ 3 HeizkostenV). Es genügt die einfache Mehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG). Ein belastbarer Beschluss regelt:
- Kauf oder Miete, Anbieter und Preis je Gerät und Jahr,
- den Umfang, auf Wunsch einschließlich der Kaltwasserzähler,
- Laufzeit, Kündigungsfristen und Preisanpassung,
- Ablesung, Abrechnung und monatliche Verbrauchsinformation als Teil der Leistung,
- Interoperabilität und Herausgabe des Schlüsselmaterials,
- bei Kauf die Finanzierung, etwa aus der Erhaltungsrücklage.
Der bisherige Messdienst ist oft der naheliegende Ansprechpartner, ein Vergleichsangebot lohnt sich trotzdem. Bei gekauften Geräten erleichtert die Interoperabilität einen späteren Wechsel des Ablesedienstes. Vermieter eines ganzen Hauses müssen eine geplante Anmietung den Mietern vorher mit den Kosten mitteilen. Widerspricht die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats, ist die Anmietung unzulässig (§ 4 Abs. 2 HeizkostenV). Dieser Monat muss in den Zeitplan passen.
Kosten und Umlage: Was dürfen Vermieter weitergeben?
In der WEG werden die Kosten der Anbringung wie Verwaltungskosten verteilt (§ 3 HeizkostenV), also nach Miteigentumsanteilen, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG). Gerätemiete, Ablesung, Berechnung und Verbrauchsinformationen gehören dagegen zu den Heiz- und Warmwasserkosten (§§ 7 und 8 HeizkostenV) und laufen über die Heizkostenabrechnung.
Im Mietverhältnis zählen nach § 2 Nr. 4 BetrKV die Kosten der Anmietung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich Eichung, Berechnung und Aufteilung zu den Betriebskosten. Für Warmwasser verweist Nr. 5 darauf. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Der Kaufpreis gekaufter Geräte gehört nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Eichfristen im Blick: Wasser- und Wärmezähler
Wärmezähler, Warmwasserzähler und Kaltwasserzähler sind eichpflichtige Messgeräte. Nach der Anlage 7 der Mess- und Eichverordnung beträgt die Eichfrist für alle drei derzeit sechs Jahre. Danach müssen die Zähler neu geeicht oder getauscht werden. Heizkostenverteiler haben keine Eichfrist.
Steht bei Wasserzählern ohnehin bald der Eichtausch an, kann es wirtschaftlich sein, sie jetzt gegen fernablesbare Geräte zu tauschen. Ein Montagetermin statt zwei spart Aufwand.
Das übernimmt Ihre Hausverwaltung
Eine professionelle Verwaltung erfasst den Gerätebestand, prüft Messdienstverträge und Eichfristen, holt vergleichbare Angebote ein und bereitet einen beschlussreifen Antrag vor, bei knapper Zeit auch als Umlaufbeschluss. Danach koordiniert sie die Montage mit Messdienst und Bewohnern, sorgt für die Zwischenablesung und achtet darauf, dass die monatlichen Verbrauchsinformationen alle Nutzer erreichen. Vermieter unterstützt sie bei der richtigen Umlage in der Betriebskostenabrechnung. Mehr erfahren Sie auf den Seiten zu unserer WEG-Verwaltung und unserer Mietverwaltung sowie im Eigentümerbereich. Gern erstellen wir Ihnen auch ein unverbindliches Angebot.
Häufige Fragen
Muss ich den Monteur in die Wohnung lassen?
Ja. Mieter müssen die Anbringung der Geräte dulden (§ 4 Abs. 2 HeizkostenV). Wohnungseigentümer müssen das Betreten ihrer Wohnung dulden, soweit es einem Beschluss der Gemeinschaft entspricht (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Der Termin sollte rechtzeitig angekündigt werden. Für die Ablesung muss danach niemand mehr die Wohnung betreten.
Was kostet die Umrüstung?
Das hängt von der Zahl der Heizkörper und Zähler, vom Gerätetyp, von Kauf oder Miete und vom Leistungsumfang ab. Pauschale Zahlen nennen wir deshalb bewusst nicht. Vergleichbar werden Angebote, wenn sie den Preis je Gerät und Jahr, die Laufzeit und die Kosten für Ablesung und Verbrauchsinformation getrennt ausweisen. Laufende Mietkosten werden über die Heizkostenabrechnung verteilt und können im Mietverhältnis als Betriebskosten umgelegt werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
Gilt die Pflicht auch für Kaltwasserzähler?
Nein. Die Heizkostenverordnung regelt nur die Erfassung von Wärme und Warmwasser. Kaltwasserzähler fallen nicht unter die Nachrüstpflicht bis Ende 2026. Für sie gilt aber die Eichfrist von sechs Jahren. Wer ohnehin umrüstet, kann sie oft im selben Termin gegen fernablesbare Zähler tauschen lassen.
Unsere Geräte werden schon per Funk abgelesen. Müssen wir etwas tun?
Bis Ende 2026 in der Regel nicht. Fernablesbare Geräte, die bis zum 1. Dezember 2022 eingebaut wurden, müssen erst nach dem 31. Dezember 2031 interoperabel und an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sein (§ 5 Abs. 4 HeizkostenV). Die monatliche Verbrauchsinformation ist aber schon heute Pflicht. Prüfen Sie, ob alle Nutzer sie tatsächlich erhalten.
Wer ist in der WEG für die Umrüstung zuständig?
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie steht im Verhältnis zu den einzelnen Eigentümern dem Gebäudeeigentümer gleich (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV). Die Verwaltung bereitet die Entscheidung vor, die Eigentümer beschließen. Gegenüber ihren Mietern sind vermietende Eigentümer selbst verpflichtet, etwa für die monatliche Verbrauchsinformation. Mehr zur Rollenverteilung lesen Sie im Beitrag zum Mieter in der Eigentumswohnung.
Stand: September 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Fragen zu Ihrer Eigentümergemeinschaft sprechen Sie uns gern an: info@clever-hv.de oder 06086 4189780.
